上月库存和本月库存怎么计算？本月300125库存怎么计算增值税

上月库存和本月库存怎样核算？一、上月库存和本月库存怎样核算？依据国家统计局发布的数据显现，截止到2018年9月末，我国产品房待售面积为5.4亿平方米，同比增.5%，环比添加0.1%。其间，住所待售面积为4.4亿平方米，同比添加6.1%，环比添加0.1%。这意味着什么？意味着库力依然存在，房地产商场依然面对较大的下行压力。

一：上月库存和本月库存怎样核算上月库存的意思便是说上月末实有的存货量及金额，比方产品库存、原材料、产制品、在产品库存等。同理，本月库存的意思也是相同的。
上月库存+本月库存之前不是+的联系，而是-的联系吧
本月库存-上月库存，如大于零，即本月净添加额，购入>出售，若小于零，即购入<出售二：本月库存怎样核算的周转率=月度宣布金额（数量）/月度均匀库存金额（数量）

月度均匀库存金额（数量）=每月（1日+2日+……+30日）的库存金额（数量）/30=（上月30日库存+本月30日库存）金额数量/

2若周转率=1，则：月度宣布金额（数量）/月度均匀库存金额（数量）=1即：月度宣布金额（数量）=月度均匀库存金额（数量）,,这是很正常的。“月度宣布金额”和“月度均匀库存金额”完全是风牛马不相及的东西。

三：本月库存怎样核算成本预判12月，咱们以为，狭义全体库存仍将连续高位动摇态势，首要是根据供需疲软，以价换量边际效应递减，成交根本现已“触底”，房企推盘积极性也不会太高。

◎文 / 克而瑞研究中心

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目标阐明

自房地产职业“去库存”以来，2018-2019年全国产品房待售面积继续下行，2020年头因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加快下行调整、买卖继续低迷的楼市愈加“落井下石”，库存规划也由降跳增，迎来新一轮周期改换，为商场各方所为此，咱们梳理了全国百城数据，经过产品房待售面积（ ），产品住所狭义库存量（中口径）、产品住所广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定时发布《全国产品住所百城库存月报》，

以期将库存总量改变趋势和各城市商场的差异分解能及时传达给商场。1、产品房待售面积：指陈述期末已竣工的可供出售或租借的产品房子修建面积中，没有出售或租借的产品房子修建面积，包含以前年度竣工和本期竣工的房子面积，但不包含陈述期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套修建、房地产公司自用及周转房等不行出售或租借的房子面积。

2、产品住所狭义库存量：指陈述期末已同意预售可供出售的产品住所修建面积中，没有出售的产品住所修建面积。

3、产品住所广义库存量：指陈述期末产品住所商场的可出售房子量和涉宅用地施工量之和。以未开工总建面积加上已开工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。

2021年11月，房企推盘积极性略有上升， 环比上涨25%，成交继续“探底”，同环比齐降。受此影响，狭义库存小幅微增至6.1亿平，成交添加动能缺少，去化周期由2021年10月末的15.94个月上涨至16.96个月，显着高于2020年同期水平。广义库存高位回落，小幅微跌至36.56亿平，同比由增转降，潜在库存危险略有缓解。

产品房待售面积

稳中有降至5.02亿平住所降幅显着、商办成交疲软

国家统计局发布数据显现，11月末，产品房待售面积50165万平方米，比10月末削减38万平方米。其间，住所待售面积削减99万平方米，办公楼待售面积削减14万平方米，商业经营用房待售面积削减26万平方米。

事实上，2021年以来，全体库存连续稳中有降态势，6月小幅跳增后，7-11月继续回落，持稳在5亿平，根本与去年同期相等。分业态来看，因商场转淡，房企推盘积极性一般，全体住所待售面积仍是连续了下行走势，降幅较上月有扩展趋势；商办商场去化体现不及住所，全体待售面积降幅有限，去化压力一会儿较大，叠加疫情不确定性影响，使得商场出售呈疲软态势。

狭义库存

6.1亿平高位持稳，同比仅一线回落三四线涨幅居首

2021年11月，狭义库存连续高位动摇态势。据CRIC监测数据，2021年11月百城产品住所库存量达到了61025万平方米，环比上涨2%，同比添加4%。结合楼市供求，11月，商场一会儿未见起色，房企推盘积极性略有上升， 环比上升25%，同比仍下降34%，成交连续低位徜徉，环比再降9%，同比跌幅扩至38%。受此影响，狭义库存小幅微增，6.1亿平高位持稳。

不同能级城市环比改变不大，涨幅根本在3%以内，同比来看，一线同比跌落2%，降幅有收窄趋势，首要源于11月 会集放量；二线城市根本与去年同期相等；三四线库存压力稳步添加，同比上涨10%，在不同能级城市中居首。

详细来看，北上广3城环比改变不大，仅深圳环比呈现大幅添加，首要源于本月 显着放量，23个项目会集入市出售，深铁瑞城、东海富汇豪庭单盘 皆超10万平方米。同比来看，上海的狭义库存显着低于去年同期，首要是根据商场耐性较强，居民购买力富余，全体成交高位动摇；北京供求持稳，全体库存改变不大。广州本月 小幅放量带动成交上升，同比涨幅持稳8%。

二线城市中，北部内陆城市比如青岛、沈阳、太原、武汉11月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP4。大都城市库存量与上月比较改变不大，涨跌幅均在10%以内，重庆库存压力激增，狭义库存环比上涨42%；同比来看，涨跌参半，涨幅超20%的首要是北部和中部等弱二线城市，银川、哈尔滨、南昌等，库存积压状况显着；南京、宁波等前期大热城市，需求回调加重，同比涨幅也较大。与之构成显着对 是，长沙、贵阳、杭州、重庆、合肥等去库存效果显着，同比下降均超2成，库存危险相对较小。

三四线城市狭义库存同、环比均呈现涨多跌少，不同城市间分解继续加重：钦州、衡阳、临沂、岳阳等城市首要源于前史留传问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存同比涨幅均在3成以上；而中山、东莞、惠州、衢州、汕头号东南滨海城市则首要遭到方针“调控”影响，成交被按捺，数据实难反映实在的商场需求。此外，少部分城市比如三亚、漳州、德清、太仓等11月库存同、环比齐降，且同比跌幅均在25%以上，库存危险相对较小。

图2-3 2021年11月末产品住所库存量同比上涨TOP20城市状况（略）

表2-1 百城2021年11月末产品住所库存量和同环比改变状况（略）

库存消化周期

加快上行至16.96个月三四线19.2个月去化承压

11月，因全体商场连续低迷，成交继续转冷，狭义库存坚持小幅微增态势，因此去化周期加快上行，由2021年10月末的15.94个月上涨至16.96个月。

不同能级城市均坚持上扬，一线成交热度略有转淡，去化周期微增3%至12.23个月，同比上涨23%。二线去化周期加快上行至16.08个月，但仍低于百城均匀；三四线库存积压现象较为显着，首要源于成交热度回落，去化周期达到了19.2个月，去化危险浮出水面。

详细来看，一线城市分解加重，北京、广州去化周期均在1年以上，上海、深圳则低于10个月，库存危险相对较小，深圳同环比齐增，首要是受狭义库存高位持稳，成交热度虽有小幅上升，但去化周期仍有拉长趋势，上海由5.24个月拉长至6.12个月，但仍显着低于去年同期，居民购买力相对富余，购房积极性一会儿较高，北京、广州环比回落，同比持增，且增幅均有扩展趋势。

30个二线城市中仅有大连、哈尔滨、长春、沈阳、青岛、太原、兰州7个城市库存消化周期超越2年，以北部城市居多，成交相对惨白；仅有1/3的城市去化周期在12个月以内。从改变状况来看，产品住所消化周期同、环比均是涨多跌少，其间大连、哈尔滨、长春、青岛、兰州、厦门、南宁等面对去化周期大于20个月且同环比齐增，全体库存危险一会儿较大。与之构成显着对 是，石家庄等得益于成交热度上升，去化周期同环比齐降。

三四线城市局势更为严峻，去化周期高达19.2个月，同环比齐增，且同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增，66城中26城去化周期已在20个月以上。改变状况来看，东南滨海城市部分城市比如三明、惠州、嘉兴、东莞、盐城、丽水、泰州、张家港、舟山、扬州、金华、常州、湖州、泉州、无锡、温州、台州、珠海等因前期需求 叠加调控加码等多重要素，同环比坚持增势。而太仓等迎来此消彼长的轮动行情，去化周期缺少10个月且低于去年同期，全体库存危险相对较小。

表3-1百城2021年11月末产品住所库存量去化周期和同环比改变状况（单位：月）（略）

广义库存

环比微跌5%至36.56亿平三四线同环比齐跌加回落

广义库存本月稳步回落，2021年11月末达365592万平方米，环比下降5%，同比则由增转降，降幅为1%。考量到商场下行压力下，狭义库存高位动摇，广义库存的回落首要源于本月房企开工志愿上升，从统计局数据来看，11月全国新开工面积16084万平方米，环比上升17%，受此影响，未开工地块量加快回落。分能级来看，三四线城市同环比齐跌，回落显着，一二线环比微跌，同比仍显着高于去年同期，库存危险根本可控。

一线城市中，北京、广州环比微跌，同比持增，深圳同环比齐增，一方面受狭义库存激增影响，另一方面，深圳本月敞开第三轮会集土拍，土地成交量稳中有增，以此也带动了未开工地块量的攀升。与之构成显着对 是上海广义库存同环比齐降，尽管上海也于本月末敞开了第三轮会集土拍，但前期出让地块多为旧改、安顿等保证地块，一般产品住所用地多会集在12月初开拍，因此本月仅成交了8幅产品宅地，因此整个广义库存量仍处低位徜徉。

二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄11月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，打破1亿平方米，烟台、南昌、株洲、长沙、宝鸡、兰州、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

改变状况来看，环比动摇不大，大都城市涨跌幅不超越10%。不过相较于2020年同期，涨跌参半：以成都、西安、长沙为代表的弱二线城市和以保定、河源等为代表的根本面较差的内陆三四线城市，同比涨幅均超20%，首要是前史留传的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存危险一会儿较大。部分东南滨海城市相同面对前期需求 ，潜在库存危险上升的问题，比如镇江、芜湖、云浮、珠海等城市广义库存也呈现显着添加。而部分城市比如石狮、合肥、福州、漳州、龙岩、晋江等广义库存显着回落，同比降幅均在25%以上。

表4-1 百城2021年11月末产品住所广义库存量和改变状况（单位：万平方米）（略）

综上，11月楼市连续低迷走势， 放量，成交同环比齐跌，由此拉动狭义库存稳中微增至6.1亿平，但去化周期显着拉长至16.96个月，广义库存则降至36.6亿平，连续高位动摇。分能级来看，分解趋势一会儿：一线耐性较强，11月狭义库存微增，但仍低于去年同期，去化周期1年左右持稳，库存危险根本可控；二线“中规中矩”，狭义库存同环比动摇不大；广义库存环比微降，同比持增。三四线压力猛增，首要会集在狭义库存，同比涨幅均属不同能级之首，显着超百城均匀，不过广义库存迎来阶段性回落，首要与当地 供地规划缩量密切相关。

预判12月，咱们以为，狭义全体库存仍将连续高位动摇态势，首要是根据供需疲软，以价换量边际效应递减，成交根本现已“触底”，房企推盘积极性也不会太高。不同城市间分解将继续加重：一线城市全体库存量有望持稳或小幅微降，尤其在降准、房地产支柱产业等利好信息频出的大环境下，信贷口有松动痕迹，有望带动成交上升；而库存压力将首要会集在根本面缺少支撑且购买力严重缺少的广阔三四线城市，比如北海、防城港、宝鸡、连江、烟台、梅州、钦州、永泰、宾客、铜陵等，这些根本都是人口净流出的城市，现在产品住所消化周期均在30个月以上，即使 不再放量，以现在低迷的成交走势来看，中长期库存危险一会儿较大。

而就广义库存而言，预期将高位持稳，首要是根据狭义库存稳步添加，而房企新开工志愿缺少。一方面，年底将至，全体供地进入结尾期，土地成交规划受限；另一方面，房企在“三条红线”的客观压力下，资金面不会特别富余，开工志愿一般，根据此，后期未开工地块量预期稳步上涨也将使得广义库存连续高位。

排版/Jenny

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