房地产“三支箭国债期货合约”开弓一个月后，地产债量价齐升

近来，中心经济作业会议指出2023年还将出台新举措，偏重研讨处理改进房企资产负债情况，方针窗口似有进一步打开的痕迹。

房地产“三支箭“射出后，地产债券发行端和本钱端都迎来巨大窗口期。现在方针已落地一个月有余，房地产债商场现在怎么样了？

房企1个月发债达221亿

11月8日，我国银行间商场买卖商协会（以下简称“买卖商协会”）继续推动并扩展民营企业债券融资支撑东西（“第二支箭”），支撑包含房地产企业在内的民营企业发债融资。

方针窗口打开下，各个房企连续将债券发行提上日程，房地产债券发行正在加快落地。11月地产债发行规划221.20亿元，同比大幅添加，民营房企中龙湖集团和滨江集团发行债券总额28亿元，占比12.66%。

储架式请求是房企债券发行的“先行棋”。近1个月来，很多房企向买卖所提交储架式发债请求，据统计现在约有950亿元资金“储”于“架”上。买卖商协会已受理龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、金辉储架式发债请求，别离为200亿元、150亿元、150亿元、280亿元、150亿元、20亿元，算计950亿元。别的，中债增进公司已收到近百家房企增信事务意向，旭辉集团于近期向我国银行间商场买卖商协会表达了150亿元储架式注册发行意向，现在相重视册作业正在准备过程中。绿城我国拟报送110亿元储架式中期收据注册发行方案，用于置换到期债券及项目开发建造。

事实上，落地的速度也快于预期。短短1个月内时刻，已由中债增全额担保发行四支中票，输血67亿。

11月29日，龙湖集团首先完结20亿元中期收据完结簿记。该笔债券由中债信誉增进出资股份有限公司（以下简称"中债增"）供给全额无条件不行吊销连带责任确保担保，期限为三年，票面利率为3%。

新城控股、美的置业、金辉集团紧随其后，别离发行20亿元、15亿元、12亿元的债券。

小娇财经记者注意到，相较于本年8-10月示范性房企发行中债增担保中票票面利率3.2%-3.5%的区间，本次“第二支箭”扩容后发行中票票面利率介于3%-4.3%区间，房企发债利率差异进一步扩展。中证鹏远在研报中指出，不同房企发行债券票面利率不同较大，或与商场动摇剧烈，不同房企资质有所差异有关。

此外，“央地协作”增信形式也为民营房企发债注入“强心针。”12月9日，新期望、美的置业在上交所共簿记发行24.3亿元公司债券，碧桂园在深交所簿记发行10亿元公司债券，证金公司联合商场组织为3家民营房企债券发行同步创设信誉维护东西。值得重视的是，试点成功落地后，方针导向愈加明亮。12月21日，证监会会议中指出要继续施行民企债券融资专项支撑方案和支撑东西，更好地推动央地协作增信一起支撑民营房企发债。

地产债价格上涨

房企债券商场动作不断，地产债迎来上涨窗口期。在债市全体下行的大环境下，地产债11月至今逆势动摇上涨。

到12月19日，中证地产债指数近一个月来涨幅高达3.4%，从11月11日至今，在1319只债券中有985只债券价格上涨，占比超3/4。其间涨幅最大的是“G17龙湖2”和“G17龙湖3”全价涨幅别离为39.5%和38.5%。

11月中下旬，涨势最猛， “20世茂G1”、“20世茂03”“21金科01”“20旭辉01”“20碧地01”“20金科03”等多只闻名房企债券都因涨幅过大被盘中暂时停牌。

美元债商场也有必定反弹。11月16日至11月30日，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数上涨12.36，到期收益率跌落2.87%。

不少业内人士以为，地产债出资现在现已从左边买卖到了右侧买卖，跟着地产职业的信誉逐渐修正，其间存在很多出资时机。

某基金组织相关人士指出，在现在的方针力度下，未来地产债价格回到前低的概率现已不大。详细来看，短久期地产债确定性较大一些，持久期地产债还可能有一些动摇。

地产行情还能走多远？天风证券分析师孙彬彬在研报中指出，比照2014～2015年，境内地产债发行规划最早改进，自2014年二季度大幅添加，发行规划一向坚持至2016年10月末。930之后地产股、地产债和中资美元债相继走出超量行情。各商场体现不尽相同，境内地产债商场体现继续近1年多，中资美元债行情超越两年。

也有不少人关于后市呈慎重情绪。国泰君安证券固定收益分析师王宇辰就以为，地产方针的拐点，和地产债的拐点并不彻底对应。原因在于，债券的偿付次序是地产一切的利益相关方中是靠后的，仅排在权益之前。

到期压力大 房企债款能否软着陆？

不少业内人士表明，此次方针大力支撑民营房企发债或与债款到期潮将至有关。

依据中证鹏元数据显现，2022年12月中旬至2023年1月中旬，地产债算计到期偿付金额298.7亿元，触及回售行权的债券余额135.65亿元，金地集团、石榴置业和珠江出资或面对必定的偿付/回售压力。

事实上，下一年一季度房企在偿债端继续承压。鹏元世界董事郭莹在22日的中证鹏元信誉风险年会中指出，2023年境内地产债归还量为3585亿元，将在3月迎来偿债顶峰；中资美元地产债到期金额为600亿元，估计1月和4月为偿债顶峰。

还账压力继续升温，不少房企除了发行新债外，近期也纷繁与债权人打开商洽，力求取得展期经过。

11月10日，富力地产公告宣告，包含“H16富力4”、“16富力05”、“16富力06”等在内的算计8笔债券取得展期，展期金额为135亿元。

12月6日，龙光集团境内债全体展期事项取得债券出资人表决经过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月，总展期规划为223.6亿元。超200亿元的到期债款取得展期，这将有用改进龙光集团的现金流压力。

在境外债方面，内保外贷或也将成为化解房企存量境外债的“利器”。 龙湖集团获我国银行7亿元“内保外贷”首单支撑，开释活跃信号。现在，中信银行、光大银行近期也与多家房企签署战略协作协议，为房企供给归纳金融服务，其间就包含“内保外贷”等事务范畴。