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在房地产职业开展开端降温、竞赛由增量转存量，并且融资端方针趋紧的布景之下，房企分拆物业板块上市，扩展融资途径，好像已成为另一种生存之道。在港股物业板块中，例如上一年上市的碧桂园服务、雅日子等一年多时刻股价现已翻倍，中海物业自上市后股价持续增加不断创出新高。

头部地产公司保利地产也不甘寂寞，旗下保利物业开展股份有限公司(以下简称“保利物业”)于2017年便登陆新三板露脸资本商场。不过鉴于流动性及本身开展考虑，本年4月份推出新三板，8月份便递交了港股主板上市招股书。

智通财经APP观察到，时隔四个月，12月1日保利物业通过了港交所聆讯，成为港股物业板块中的一份子，广发融资、华泰金融控股、农银国际担任其联席保荐人。作为央企保利地产的子公司，保利物业的上市天然引来商场的重视。

依托却不依托母公司

一般来说物业公司分为两种，一种是纯物业公司，依托本身拓宽办理面积;别的一种首要依托地产母公司提供在管面积。整体而言，不论是在资金仍是事务方面，依托母公司的物业公司有得天独厚的优势，因而成绩相对有保证，但另一方面又受限于母公司的开展战略。

至今已有23年前史的保利物业归于资格较深的物业公司。不过，与其他老牌物业公司不同的是，保利物业的布景尤为强壮。

据智通财经APP了解，保利物业的直接控股股东为保利地产，终究控股股东为我国保利集团，后者持有保利物业40.74%股权。我国保利集团公司的前身是成立于1993年2月的保利科技有限公司，是国务院国有资产监督办理委员会办理的大型中心企业。

保利地产现在首要专心于房地产开发运营，在福布斯国际500强第245位，在“2019我国房地产百强企业”中排名第4。而据智通财经APP了解，依据中指院2019年的归纳实力排名，保利物业开展在我国物业服务百强企业中排名第四，其2018年度品牌价值逾90亿元人民币(单位下同)。

保利物业主事务分为物业办理服务、非业主增值服务和社区增值服务，其间物业办理服务为中心事务。办理面积是衡量物业公司开展好坏的重要目标，到2019年6月30日，保利物业合同办理总面积到达454.9百万平方米，包含565个住所社区和281个非住所物业，遍及29个省市自治区的148个城市，在管总面积260.3百万平方米。

背靠保利地产，保利物业长时间依托母公司打江山。智通财经APP观察到，2018年之前，保利物业在管面积中，由保利地产开发的物业面积占比分别为91.9%、86.1%和57.4%，而到2019年6月30日，这一份额现已下降至43.1%，初次低于外拓项目来历占比。

能够看出来，保利物业尽管有母公司做靠山，前期也首要依托这一“地产大腿”，可是自己也在不断拓宽项目来历，依托却不依托母公司。

外拓项目“造血”才能缺乏

尽管保利物业现已在尽力下降母公司的对自己事务的占比，可是依然面对较大的问题和阻力。

智通财经APP观察到，2016年至2019年上半年，保利物业的总收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元及28.22亿元，年复合增加28.4%，期间毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%及23.6%，毛利率节节攀升，不过整体而言这个毛利率在职业中处于较低水平，据智通财经APP计算，在19家在港上市的物业办理公司2018年的均匀毛利率为37.84%。

其原因首要是，一是在三个事务中，中心事务物业办理服务的毛利率较低，从2016年至2019年上半年由13.1%升至18.1%，而毛利率最高的社区增值服务毛利率到达45%以上，可是到2019年6月30日，物业办理服务的收入占比依然高达65%，社区增值服务只要19.1%。整体毛利率的升高也首要是由于物业办理服务的收入占比逐年下降而社区增值服务收入占比逐步升高带来的。

二是保利物业的外拓项目相较母公司保利地产开发的物业项目而言，均匀收费更低，导致毛利率低。智通财经APP观察到，到2019年6月30日，保利物业的物业办理项目收入中有82.8%来自于保利地产开发物业，外拓项目仅占12.5%，这与56.9%的在管面积构成显着反差。

并且据招股书发表，2016年至2019年上半年，由保利地产开发的住所社区的均匀物业办理费分别为2.14元、2.19元、2.21元及2.27元，同期外拓项目收费则为1.19元、1.31元、1.47元及1.48元，仅为保利地产开发项目的65%左右。

商业写字楼距离更为显着，2016年至2019年上半年，由保利地产开发的项目收费分比为7.75元、8.24元、7.73元和7.79元，而外拓项目收费则为2.09元、2.18元、3.12元及3.15元，仅为保利地产开发项目收费的40%。

由此能够看到，保利物业外拓的勇气可嘉，可是离开了母公司的“庇佑”，并没有那么顺利，2016年至2019年上半年，保利物业外拓项目的中标率分别为52.1%、49.1%44.7%及36.4%，不断下降的中标率，一是由于参加外拓项目增多，二也显示出当时物业公司的竞赛越来越剧烈，即便是背靠保利地产的保利物业也很难有高中标率，由于物业办理职业的竞赛格式适当涣散，排名第四的保利物业市占率缺乏1%，剧烈程度可见一斑。

智通财经APP以为，物业办理职业的竞赛剧烈程度未来只增不减，当时保利物业还处于“出门打江山”阶段，短期内盈余水平想要显着提高可能性比较低，但长时间看依然值得重视。