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越秀房托具有了国金中心，意味着财物规划添加2倍。肖雄摄

上星期五，国务院发布《关于加速培养和开展住所租借商场的若干定见》。《定见》指出，在加大方针支撑力度方面，稳步推动房地产出资信任基金试点。近年来，房产基金多次写入开展租借商场的“国策”。

“房产基金的优点便是天然去杠杆。”越秀房地产出资信任基金的办理人越秀房托财物办理有限公司行政总裁林德良日前承受南边日报记者专访时表明，“咱们经过财物股权的证券化以及境外低本钱融资，基金假贷份额长时间控制在45%以内。”

作为全球首只出资于我国内地物业的房地产出资信任基金，越秀房产基金2005年成功在香港联交所上市，十年之间，财物规划从45亿元开展到挨近300亿元。林德良表明，跟着房地产开发毛利逐渐下降，商业地产、工业地产将具有更好的开展前景，房产基金将在其间扮演重要人物。南边日报记者江珊

1.百亿收买国金中心“一石多鸟”

2012年，越秀房产基金以134.4亿元的总价值收买越秀地产旗下广州国际金融中心，这是广州国企财物一次含义严重的“天地大移动”。

在林德良看来，这是“一石多鸟”的好方法。“越秀地产完成了房地产出资赢利，重财物转变为轻财物结构，在集团层面，经过全面的负债重组，全体财物信誉评级上去了，银行借钱本钱也随之下降。”

作为越秀集团旗下中心事务板块，越秀房托具有了国金中心，意味着财物规划添加2倍，所持物业新添加酒店、公寓元素。在本钱商场上，基金单位增发后总数翻倍、每日交投量扩大4倍，而且引进了我国人保等长线出资的大型组织出资者。

依据2015年年报，旗下物业的财物总值近293亿元、年物业收入为17.1亿元，在亚洲110多个上市房地产基金中，别离位列第十和第八。

除了全体或分拆售卖、典当借款之外，房产基金成为一种能让房地产开发商资金回笼的新途径。当下房地产商场正在有序推动“去杠杆”“去库存”，股权式的房产基金经过征集基金的方法，引进社会本钱，承接下堆集在银行中的巨额房地产开发借款。一起，大都的房产基金办理人具有专业的商业物业运营才干，将有用盘活存量。

林德良举例，“在内地，你买了一套房租出去，房租收入除以本钱，报答率约为3%-4%，而越秀房产基金，过往的年报答率能够到达6-7%，这是将运营提高、财物提高与财政提高等三层方面归纳来完成的。此外，房产基金的派息与物业收入挂钩，所以物业运营安稳就会带来安稳的报答。”

本年3月，基金进入恒生大中型指数，使其在海外发债的融本钱钱大幅下降。这样，经过合理的杠杆，扩大了租金收入的报答率。

“怎么做好再融资以下降利息是坚持高报答的要害，咱们运用香港途径做好两地的现金流办理，然后到达最低的融本钱钱。”林德良介绍。为应对人民币价值下降带来的外债还息压力上升，他表明，公司正在考虑对现在76%份额的外债恰当下降。

2.差异化产品定位为商业物业增值

大陆家嘴内地归于上海金融中心区域。上一年9月，越秀房产基金以26.272亿元收买区域内的上海宏嘉大厦，此单收买案被外界评为广州老牌国企初次出穗进沪的斗胆之作。

经手半年，宏嘉大厦的房租单价就已完成添加超3成。依据揭露数据，上一年6月，宏嘉大厦写字楼的租借率为99.29%，均匀租金为每日每平方米6至7元。2015年报显现，收买完成后，项目租借率保持高位运转，租金水平则继续稳步上升，租金单价已超越8元。

立于高级写字楼树立的金融商圈之中，怎么短时间内完成租金增值？林德良总结，越秀房托靠的是差异化的运营定位和财物提高。“找准定位，才干有的放矢。”

新的宏嘉大厦客户群定位为自贸区内生长型的金融企业，这类企业的事务大多是遍及全球，为此，越秀房产基金斥资上百万元为宏嘉大厦安装了银行运用等级的光纤和空调制暖设备。林德良说，“他们都是24小时工作的金融企业，南边的湿冷气候让夜晚特别难熬，光纤和暖气，成为最大的吸客法宝。”

林德良介绍，从白马批发商场的长盛不衰，到具有国金中心完成里程碑式的腾跃，再到引进优衣库激活维多利广场……这间财物办理公司，构成了一套差异化产品定位和继续优化服务内在的运营哲学，才得以经过仿制成功形式在上海滩安身。

据年报显现，2015年越秀房产基金分配总额7.04亿元，比2014年添加了6.3%。维多利广场、白马大厦、国金中心成为拉动公司业绩生长的“三驾马车”，物业收入别离完成了19.4%、11.1%、9.3%的同比增幅。其间，国金中心写字楼月租价约为235元/平方米，比同区均价高出36%，位居珠江新城写字楼之冠。

3.变身“城市运营商”发掘商机

房地产开发已离别暴利年代，经过整合现有物业完成稳健增值的商业地产、工业地产运营商的春天正在降临。

4月下旬，一场关于广州含义严重的签约典礼被安排在国金中心举办。思科我国立异中心总部将落户广州，未来将建造年产值规划超千亿元、全球抢先的才智城。林德良泄漏，在思科之后，国金中心58层还接待了两批拜访广州的“贵客”，这是作为市属国企的一份荣誉，也是对公司运营城市地标的必定。

林德良介绍，国金中心的定位是广州尖端的写字楼，依照联合国对写字楼的评分标准进行测评，其归纳得分位列珠江新城榜首。精准的定位和财物提高，让国金中心具有了各国驻广州领事馆、国际500强企业等一大批高端租户，这也为其高租价供给了确保。

值得一提的是，在开展租借商场的过程中，品牌化的公寓公司正好投合了一批期望改进住所环境的人的需求。在国内，万科、链家等在内都开端建立起长租公寓品牌，雅诗阁、辉盛阁等外资运营商则已成功占据了高端长租公寓商场。林德良介绍，国金中心的雅诗阁现在租借率长时间保持在90%多。外籍客户在广州可选择的高端公寓项目太少，纵观其他区域，北京、上海、深圳的公寓也有很大的开展前景。

在寸土寸金的珠江新城，写字楼产品竞赛的差异化趋势已非常显着，在国金中心之外，还有复式户型的小总部，以及每层设有敞开空间便于沟通的构思工作室。依据最新的国策，商业部分能够作为住所租借，又将为写字楼和零售物业带来一场全新的定位。

在林德良看来，，商业地产和养老、物流、工业园等工业地产，都是房地产未来开展的方向。商业地产开发便是城市运营商的理念，例如绿洲集团将兰州打造成西部的走廊。而工业地产构成的规划化工业经济，能带动一座城市的经济腾跃，例如武汉的光谷。

着眼广州，林德良以为，自贸区、养老地产、构思创业等特色工业地产项目将大有可为。上海自贸区已进入3.0年代，民营本钱成为外商、海外本钱之外的一大动力源泉，而南沙自贸区起步较晚，也正进入2.0年代，更多的立异总部企业将落户这儿，将成为地产运营商的必争之地。

声响

税收优惠等可助

推房产基金开展

在今次国务院发布的《关于加速培养和开展住所租借商场的若干定见》之前，2015年1月，住建部也曾发布《关于加速培养和开展住所租借商场的辅导定见》，支撑房地产开发企业将其持有房源向社会租借，活跃推动房地产出资信任基金试点。

《辅导定见》指出，推动REITs试点，有利于促进住所租借商场开展，有利于处理企业的融资途径，有利于添加中小出资者的出资途径。经过发行REITs，可充分运用社会资金，进入租借商场，多途径添加住所租借房源供给。

值得注意的是，比照两份文件，推动试点工作由“活跃”转为“稳步”。改变之间，表现出了国内开展房托基金的稳重与决计。承受专访时《定见》没有出台，林德良告知记者，越秀房产基金归于信任上市，所以具有许多股权式房产基金的流通性优势，但现在国内还没有信任上市的方法。

自2010年国务院同意北京、上海、天津三城市为房托基金试点城市以来，国内呈现了一些房托基金或类房托基金的产品，但开展缓慢。上一年6月，首只公募房托基金在前海建立，但内地仍未同意信任上市。

在本年全国“两会”期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴曾提议，鉴于当时REITs的开展面对立法缺失、税负过高及监管权责抵触等许多问题，主张全国人大常委会赶快拟定《房地产出资信任基金法》。

张招兴以为，开展REITs有助于处理国内现在商业地产空置率较高的状况。但是，国内没有拟定专门调整标准REITs的单行法令，这使得REITs的建立和运转面对许多法令瓶颈。此外，REITs还面对信任挂号、分红约束、信息发表、破产阻隔等许多立法缺失问题，这些都需要对相关法令问题进行顶层规划。一起，税收优惠关于促进REITs昌盛至关重要。