半年报 - 阳光100：艰难爬坑 阵痛转型 -深度 -[300098高新兴]中国地产

财经网地产易浠易小迪所带领的阳光100，宛如“佛系”易小迪本尊，在不紧不慢的开展节奏之中，不只错过了快速扩张的时机，还堕入“困难爬坑”的状况之中：股价暴降、卖地还账、成绩欠安、告贷担保人失联等等。

8月27日，阳光100中期成绩陈述显现，虽然阳光100上半年净利润、净利率同比大幅添加，但营收和出售额均同比下降，净负债率更成为其头上的“达摩克利斯之剑”。

想彻底从住所事务剥离的阳光100，未来，怎么持续下降财政杠杆，提高新事务的盈余才能。这一次，易小迪恐怕没办法再佛系了。

困难爬坑靠出售财物盈余

2019上半年，阳光100面临着较为为难的境况：拼不过大规划房企，又不甘愿如斗室企样消失。股价暴降、卖地还账、成绩欠安、告贷担保人失联，如此布景之下，阳光100于8月27日给商场，交出了一份较为“无法”的成绩陈述。

透过现象看实质，阳光100这份中期成绩陈述并不美观。依据陈述，公司上半年合约出售金额为37.88亿元，同比下降14.1%；合约出售面积为31.24万平方米，同比下降10.6%；收入为35.95亿元，同比削减3.0%。

依据半年报显现，因陈述期内交给的物业均匀价格下降，物业出售收入由上一年同期的人民币3391.7百万元下降2.8%至人民币3296.2百万元。因为物业出售收入削减，阳光100收入由上一年同期的人民币3704.1百万元下降3.0%至人民币3594.6百万元。

因酒店经营收入削减，阳光100物业管理及酒店经营收入由上一年同期的人民币219.1百万元下降3.4%至人民币211.7百万元。陈述期内，阳光100出资物业租金收入为71.2百万元，与上一年同期的人民币71.7百万元比较，保持安稳。

因轻财物项目处在尾盘阶段，新项目没有开端大规划预售，阳光100操盘项目全体签约金额较上一年同期下降，收取的出售代理费和品牌使用费有所削减。半年报显现，阳光100上半年青财物运营收入人民币15.7百万元，较上一年同期的人民币21.6百万元下降27.3%。

其间值得一提的是，阳光100净利润和净利率的大幅添加。半年报显现，阳光100净利润同比大幅添加77.4%至人民币793.1百万元，净利率则上升10个百分点至22.1%，权益股东应占净利润添加5.9%至人民币329.8百万元。

但是，阳光100净利润和净利率的大增，是因重庆及广东清远两个项目的股权转让所得。而整个上半年，股权转让，回笼资金的手法，被阳光100运用得极端娴熟。依据揭露材料显现，2019年上半年，阳光100还先后与融创、佳兆业成股权转让协议，累计买卖金额约60亿元人民币。

重庆及广东清远两个项目出售所得之中，有45.78亿元被阳光100用于偿债。阳光100一位高层亦表明，卖地能够帮公司削减负债，让公司能够轻装上阵，集中精力换赛道。他泄漏，本年还要再卖100亿。

不过，因为出售项目影响原定开发时间表，阳光100上半年新开工面积和竣工面积双双下降。年报显现，阳光新开工总建筑面积为51.2万平方米，较上一年同期下降26.5%；竣工总建筑面积为45.9万平方米，较上一年同期下降10.7%。

净负债成“达摩克利斯之剑”

转让股权、成绩欠安等恼人境况背面，是阳光100居高不下的财政杠杆。依据半年报显现，阳光100上半年1年内应付账款是31.87亿元，而其手握现金仅仅34.99亿元，而这34亿现金仍是由出售重庆及清远项目股权所得。

因竣工项目增多，使得利息费用化添加，以及以公允价值计量且其变化计入当期损益的金融财物公允价值变化丢失的影响，阳光100本年上半年融本钱钱由上一年同期的人民币280.3百万元上升21.8%至人民币341.5百万元。

此外，于陈述期内，阳光100的活动财物及活动负债分别为人民币434.34亿元及人民币262亿元。因为出售项目导致告贷及告贷总额削减，以及现金及现金等价物添加，阳光100本钱负债率由上一年年底的48.3%下降至44.8%；净负债比率由上一年年底的261.6%下降至206.1%。

不过，即使净负债率有所下降，其下降原因仍旧归结于项目的出售。206.1%的净负债率，对阳光100来说，仍然超出其根本面的掌控规划。这也就意味着，高企的净负债率，或成为阳光100悬在头上的“达摩克利斯之剑”。

转型不易该怎么完成盈余？

建立至今20年，阳光100年出售仍然只要几十亿，乃至呈现成绩后退的痕迹。据揭露材料显现，2014年上市元年，阳光100的营收达71.04亿元，2015年降至64.18亿元，2016年这一数字为69.65亿元，净利润也从8.1亿元一路下滑至2.31亿元。

与此同时，边缘化开展的阳光100，间隔中心城市日渐悠远，在一二线城市收成土地资源，更是难上困难。转型仍是持续住所？在2016年开端，阳光100决然踏上转型之路。但是，转型之路并非幻想中那么简略。2017年，阳光100在完成净利润5.93亿元，同比增203.5%之后，2018年的阳光100净利又下降71%，归母净利润亏近三千万元。

三年后的今日，阳光100仍表明，坚决、下决心脱离住所干流房地产商场，把悉数精力投入到立异产品线。2019年上半年报显现，阳光100已构成“1+3”品牌战略，“1”是聚集年青常识精英等，“3”是同享式服务公寓、文明街区和复合型社区。

阳光100管理层在揭露场合称，新事务采纳的是租售结合的方法，来完成现金流的安稳。不过，据揭露材料显现，喜马拉雅同享式公寓首要大部分是以出售为主，而文明街区中，70%出售，30%自我克制，一致运营。

虽然三条产品线在阳光100内部独立开展，构成了笔直的专业线，但众所周知的是，三种新业态有着一起的特色，即比住所周期长，需求投入很多资金。关于本就缺钱的阳光100来说，怎么确保安稳的现金流？财物出售带来仅仅短期收益，久远来看呢？

在房住不炒的大环境下，规划和效益成为房企融资重要目标的布景下，想从住所商场剥离的阳光100，更将失掉经过规划化，从而好融钱、融到更多钱的时机了。这个阵痛期，阳光100，又该怎么度过呢？