云房数据：为啥隔壁老王家的房价甩你一条街？-市场行[南方多利]情 -中国地产

你和老王是好朋友，都住在同一个片区，本认为两家势均力敌，但实际却开了一个不大不小的打趣，你家房子均价标5万，老王家的房子均价却超出8万，同一个片区，价格竟能差出50%以上！为啥近邻老王家的房价能甩你一条街？

这儿，咱们引进片区溢价、小区溢价目标来好好找找原因。

以北京2017年Q3二手住所买卖成交事例进行剖析，北京190个片区的溢价率散布如下：

片区溢价：选取北京2017年Q3同片区一切二手住所成交事例，片区溢价率=成交事例单价前10%的均价/事例单价中位数-1。

片区溢价代表同一个板块内部的价格弹性空间，往往高溢价片区也是笋盘的高发地。由散布可看出，190个片区中惯例溢价片区占比达45%，为肯定主力，低溢价片区占比到达25%，超高溢价片区仅占比7%。

尽管你认为自己的房价在这个片区怎样也算居中方位，但很不幸，你地点的片区居然是个超高溢价片区，老王家的房子便是这个那前10%，价差超出50%在正常不过了。

老王的命运的确不错，买到了高溢价的小区，想要有这样的命运，咱们也能够靠大数据加码。下图是全市溢价小区散布，能够明晰看出高溢价率的小区首要会集在东北部以及地铁沿线，而咱们认为的二环内以及西城海淀等学区重地反而溢价率较低。

小区溢价：小区成交均价/片区成交均价-1。

咱们将选取溢价率排名前200高溢价小区来剖析为啥学区房反而溢价低？从数据上看，89%的高溢价房源不是学区房，因为学区关于价格的影响过大，能够高于其他要素关于价格的影响，有要点校园的片区学区房成为考量房源的唯一标准，因而价格差较小，成为低溢价片区。高溢价片区学区房占比仅为11%。

此外42%的高溢价小区间隔地铁不到1KM，63%的高溢价小区房龄在15年以内，所以挑选2002年今后建造地铁房才简单高溢价。

尽管现在你被近邻老王家的房价甩出一条街，可是房价动摇时总是想着能追回半条街，但或许又被老王家多甩出1条街呢？咱们来看看溢价与房价走势有何联系，房价上涨能否让你追回半条街？

图为北京市190个片区全体溢价率箱线图和二手房成交均价近两年的改变状况。

咱们能够看到在2016年1季度到2017年2季度北京市各片区溢价率的最大值呈逐步下降趋势，2017年3季度再度呈现上涨，而二手房成交价格的改变趋势刚好与溢价率的最大值改变相反。

当商场价格呈现快速上涨时，高溢价片区内的低溢价小区就会相对处于价格凹地的方位，随后会开端持续补涨追涨，使得价差缩小，溢价率随之下降，反之当商场价格走低时，低溢价小区会首先开端呈现降价，而质量较好的小区则抗压性较强，价格持续坚硬，使得房源价差开端加大，溢价率随之上升。

所以，溢价率也是进行商场参阅的中心目标，具有较强的商场敏感性。买房换房还得看溢价率，当心近邻老王甩你10条街。

后续我司将定时发布溢价榜单供参阅，期望我们多重视，后台留言讨论。

附：