世邦魏理仕：中国商业地产投资额创新高 成为全[凯鹏华盈中国基金]球资产配置重要拼图-市场行情 -中国地产

世邦魏理仕今天发布《由“韧”有“遇”—2019我国商业地产出资战略陈述》，指出我国本年第一季度商业地产出资总额和写字楼买卖金额均创下2005年来同期新高，突显出资者对我国经济增加耐性的长时间达观预期及其日益平衡的危险偏好。

《陈述》指出我国经济与全球经济周期呈现低相关性，并将在此轮全球经济景气周期接近结尾之际坚持中高速增加，使得我国商业地产成为全球财物装备重要拼图。本年出资者对国内写字楼和房产债等周期性低危险财物的偏好创下4年新高，而仓储物流、购物中心、特殊财物等结构性板块亦迎来穿越周期的出资时机。

世邦魏理仕我国区总裁李凌表明：“接近全球经济周期结尾，出资者将更侧重重视房地产所具有的涣散出资危险，躲避商场短期动摇，和发生安稳收入的特色。近期，国外稳妥、退休基金、主权财富基金、开发商等长时间出资者经过出资地产私募基金或许直投的方法纷繁加快了在国内收买物业的脚步，证明全球本钱视增配我国商业地产为长时间战略而非一时热门。”

据世邦魏理仕最新核算，在海外本钱的推进下，2018年我国商业地产大宗出资买卖金额逾越2,600亿元，创下历史记录的一起较2017年增加10%。外资在国内大宗商业地产的出资总额逾越850亿元，同比大幅增加68%。

2019年一季度，国内大宗物业出资继续活泼，买卖金额逾越人民币530亿元，其间外资占比进一步大幅提高至50%，为2016年以来单季最高。写字楼大宗买卖金额亦逾越250亿元。

我国之韧：全球本钱视增配我国商业地产为长时间战略

《陈述》指出，出资者对我国商业地产的决心首要源自于我国经济增加的中长时间耐性。下一个十年，我国将继续坚持中高速的增加。世邦魏理仕猜测，2018至2027年间，我国经济增加中枢坐落5.3%，在全球首要经济体中高居第二，仅落后于印度。

此外，关于全球出资者而言，我国与全球经济周期的低关联性恰恰使其成为现阶段对冲危险、增强出资组合耐性的选项。世行数据闪现，曩昔四十年间，G7国家相互之间的经济相关系数均大于0.5；而我国与国家经济周期的相关系数最高不逾越0.3。

城镇化、消费晋级以及由此推进的工业晋级在保持我国经济中高速增加的一起，释放出很多的商业地产需求。世邦魏理仕此前查询闪现，2019年我国初次逾越日本和澳大利亚成为亚太地区跨境地产出资的首选目的地；其间上海初次名列出资方针城市的第一。

耐性战略：周期性与结构性共舞，构建房地产出资耐性战略

为更好地掌握我国时机并防范房地产商场周期下行对出资带来的潜在冲击，世邦魏理仕主张出资者从头审视出资战略和出资组合，经过长短出资期限的结合、周期性出资和结构性出资的平衡以到达涣散出资危险、强化出资耐性的方针。

世邦魏理仕我国研讨部主管谢晨表明：“2019-2020年是房地产债的抱负出资时段，一线城市写字楼当下仍将为出资者供给开发、收买等多种周期性出资选择。城镇化、消费晋级、老龄化、服务和立异这五大长时间趋势将为房地产出资者发明物流、购物中心、长租公寓、医养地产、数据中心等多个范畴的结构性出资良机。此外，出资者可以使用优化租户组合、强化空间服务特色、可继续开展、用处转化和改造等战略提高财物体现，以便在商场动摇逐步加大时获得更好收益。”

当时阶段，世邦魏理仕以为以下范畴应要点重视：

房地产债：债款重组顶峰已至，资金缺口将促发房地产债需求。

房地产债款是可以统筹安稳收益和危险防护的周期性出资选项。世邦魏理仕2019年房地产出资者意向查询闪现，我国出资者对房地产债的出资意向由2018年的16%大幅上升至31%，创下自2016年有该项数据以来的新高。与此一起，在2019年自2021年期间，国内上市房企也将迎来债款重组顶峰，约1,000亿美元的资金缺口将进一步促发房地产债需求。

写字楼商场：聚集一线和强二线城市，重视新式区域和商务园区。

因其易于办理、现金流安稳、买卖活动性强等特色，写字楼在接近周期结尾、危险趋避的趋势下遭到很多出资者的喜爱。2019年第一季度，写字楼大宗出资买卖逾越250亿元，金额占商业地产出资总额的47%，较去年同期大幅提高21个百分点。

世邦魏理仕主张，出资者可要点重视一线城市尤其是广州，以及南京、杭州等单个二线城市的中心增值型写字楼项目，以便在构筑安稳现金流防护性战略的一起，凭仗项目的稀缺区位和优秀质量为出资者发明兼具短期和中长时间的抱负出资报答。一起，获益于租户去中心化的趋势，一线城市快速开展的新式写字楼板块和商务园区亦值得出资者重视。

仓储物流商场：我国优质仓储物流面对中长时间结构性时机。

物流财物是出资者本年在我国第二大首选出资类别。我国巨大的消费商场以及电商的继续快速开展发生了很多的仓储需求，并由此带动了国内仓储物流设备建造和出资的热潮。

详细来看，大湾区内优质物流设备供给紧缺，主张要点重视广佛、深莞都市圈以及中山。京津都市圈供给仍略显严重，华北石家庄、济南这两个节点值得重视。上海仍是需求最活泼的商场，环沪都市圈的优质物流供给较为足够。中西部物流商场差异较大，成都、重庆、武汉和郑州因新项目密布交给，呈现阶段性供过于求，而西安、贵阳和长沙的时机闪现。

区域型购物中心：穿越周期的结构性出资时机。

跟着一二线城市人口加快涌向城市外围，与区域内优质商业设备相对缺少构成结构性错位，加之家庭消费型定位对周边寓居人群的黏性以及对电商冲击较好的防护性，新式商圈的区域型和社区型购物中心正在呈现中长时间的出资时机。

2018年至今，国内大宗物业买卖商场频频录得此类成交，例如黑石收买上海丰树怡丰城、博枫收买上海金桥太茂和南翔太茂、领展收买北京通州罗斯福购物中心等。

财物提高与改造

跟着经济周期的结尾渐行渐近，出资者的避险心情遍及上升，因此益发重视商业地产安稳且杰出的租金报答才能。优化租户组合、强化房地产空间的服务特色可以助力商业地产项目改进体会、提高附加收益。近年来，快速开展的同享工作恰是对传统写字楼服务特色强化又一例子。

除此之外，进入城市更新阶段的老旧物业用处转化和改造，以及出资新建绿色修建或对现有项目进行绿色改造，也将发生可观的租金提高和本钱增值。世邦魏理仕数据闪现，国内17个首要城市的LEED认证写字楼租金溢价中位数为25%。

特殊出资

未来10-15年间，我国城镇化、老龄化、消费晋级、服务和立异将为医养地产、长租公寓、冷链物流、数据中心等特殊地产范畴带来一系列穿越当时周期的出资时机。

数据中心作为数据交换、存储、核算的基础设备其需求量正迅速增加。数据中心受经济周期影响小、现金流安稳且租金报答率相对较高，因此遭到越来多出资者的喜爱。

数据来历：世邦魏理仕研讨部，2019年5月

此外，获益于人口活动、高房价、新代代的思维改变，以及政府支撑等要素，长租公寓也是现在出资商场上广受重视的特殊物业类型。长租公寓一线城市出资净报答率区间估计坐落4%-6.0%。世邦魏理仕主张出资者应要点重视一线城市以及人口继续流入的区域中心二线城市。