私募REITS产品发行提速 仍[光讯科技]有三大问题待解

2017年以来，我国私募REITS产品发行持续提速，发行数量和规划均大幅增加，不过业界人士指出，从现在来看，仍存在退出机制单一、对物业处置危险较为灵敏等应战。

REITS发行提速

2014年住建部等部委发动REITS试点计划编制作业，并在北、上、广、深敞开了详细操作，当年就有两单私募REITS获准发行，REITS商场正式破冰起航。

上一年以来，REITS的发行一向处于加速状况。据东方金诚计算，2016年私募REITS发行规划为131.25亿元，2017年这一数字现已翻倍，达291.38亿元。2018年1季度，私募REITS持续坚持杰出的开展势头，现已过批阅6单，成功发行3单。

“跟着‘租售并重’试点在全国各城市深化推进和住宅财物证券化相关方针的推进，我国住宅租借范畴的财物证券化和REITS(房地产信托出资基金)规划或将超越万亿，宽广远景可期，并有望培育出一批专业化的房产运营组织。”在4月23日举行的“世界经历我国学习——2018房地产财物证券化高峰论坛”上，评级组织东方金诚首席剖析师徐承远如是判别。

此前，我国证监会、住建部联合发布《关于推进住宅租借财物证券化相关作业的告诉》，将要点支撑住宅租借企业发行以其持有不动产物业作为底层财物的权益类财物证券化产品，活跃推进多类型具有债务性质的财物证券化产品，试点发行房地产出资信托基金(REITS)，这也是国务院提出加速开展住宅租借商场之后，首份详细操作性文件正式落地。

业界剖析以为，这一文件的落地将助力REITS发行驶入快车道。“REITS相关方针逐渐落地意味着REITS现已步入方针窗口期，将在住宅制度改革和房地产方面发挥重要作用。”徐承远称。

据我国睿信地产研究院测算：若参阅REITS占GDP和股票总市值的份额，我国REITs市值规划在4万亿～12万亿之间。其间，住宅租借REITS是REITS的一大分支。以美国为例，到2017年9月末，美国REITS总市值1.11万亿美元，住宅租借REITS算计总市值占整体REITs市值的13.2%，若以相同份额13%来预算，我国住宅租借REITS的潜在市值规划将在5200亿元～1.56万亿元之间。

三大问题待解

在徐承远看来，现在REITS商场开展存在三重尚不老练体现，私募REITS退出机制单一，对物业处置危险较为灵敏。

与世界规范化REITS愈加重视标的物业财物质量比较，私募REITS对主体信誉的依靠是我国REITS商场和商业物业开展尚不老练的体现之一。

不老练的另一个体现是现在我国商业物业租售比相对世界规范较低，每年物业财物运营收入较少，导致已发行私募REITS产品期限结构拉长，扩大了公允价值变化的不确定性，加重了产品期限与出资者出资期限之间的错配，然后影响到优先档证券本息的兑付和出资者的出资活跃性，直接进步了融资本钱，因此不得不呈现了期限赋权机制。

据东方金诚计算，已发行私募REITS产品的存续期限平均在13年以上。为了应对这一问题，商场上绝大多数已发行的私募REITS产品均设置了每三年一期的敞开期，使得出资者和融资人在敞开期内能够自由选择回售和回购现有的优先档证券，然后进步产品的灵活性和在二级商场的流动性，为后续公募REITS的推出奠定根底。

第三个不老练的体现在于，因为我国没有有真实意义上的公募REITS，现有私募REITS的退出只能依靠于物业处置，因此对处置危险较为灵敏。“若未来房地产商场景气量呈现下滑，可能会导致物业财物公允价值下降，快速变现困难，乃至引发兑付问题。”徐承远称。

此外，一些在场专家还提出，现在发行REITS税收本钱较高也阻止了REITS的进一步开展。云南城投副总裁杨明才说以为要开展REITS第一个要处理的是REITS税收征收规范。“这个论题的评论现已不下十年了，可是金融产品里的税收规范到现在仍是没有处理，这也是国内REITS开展比较缓慢的原因。”杨明才说。

天风证券陈述指出，从世界上来看对企业所得分红部分进行免税是REITS的重要吸引力，因为股权性质的财物证券化，触及底层财物在多方(出资者、开发商、中介组织等)之间转让，买卖环节税收若没有优惠，参加度难以提高。从世界商场REITS产品税收环节优惠方针看，后续有关税收减免或递延组织的方针完善值得等待。