昔日“地王”生存现状调查： 或跟[查股票]市场“博弈”或还未入市

2016年堪称是“地王年”，来自克而瑞信息集团的统计数据显现，2016年全年全国一共产生了超340宗单、总价“地王”；1年时刻过去了，上一年那些房企拼命花高价拍下的“地王”现状怎么？十分值得职业各方重视。

为此，克而瑞信息集团近期选取了全国抢手城市的50宗典型“地王”项目，并就其现状做了剖析。成果显现，到现在，全国抢手城市50宗典型“地王”中，有14宗没有开工，首要会集在广州、深圳、姑苏、厦门等中心一二线城市；近60%的“地王”项目现在处于已开工未开售阶段，全体“地王”项意图开发速度仍是较为缓慢，扫除修建进程没有到达预售规范的部分地块，还有一些项目挑选了“博弈商场”、推迟入市。

作为楼市调控方针频出的一年，也是史上最严厉的一年，2017年已挨近年尾，调控方针仍在继续深化推动。由国土资源部牵头的住所用地出让合同执行状况查看也已挨近结尾。依照相关布置，各省级国土资源主管部门将于本年11月30日前完结查看、提交陈述。

此次查看规模包含全国70个大中城市和抢手城市，省级国土资源主管部门能够将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市归入查看规模。查看内容是2013年1月1日以来住所用地出让合同执行状况，要点是准时开工、竣工状况和出让价款交纳状况。

业内人士对此剖析称，此次查看的要点将是开发商高价拿地又歹意囤地的状况。一般来讲，开发商囤地的底子意图是为了获取更高的赢利。但这关于楼市来说，意味着即使有很多的土地供给，却不能在商场上构成及时有用的房源供给，导致准时入市的商品住所项目削减，加重了抢手城市求过于供的状况，从而致使房价居高不下，所以必定会对相关企业进行严查。

让开发商倍感焦灼的“地王”

克而瑞信息集团剖析显现，14宗没有开工的“地王”中仅有4宗出让时便触及动迁、安居保证房建造等较为冗杂的手续。相较于平坦地块而言，开发周期较长，典型代表如深圳光亮新区A646-0059地块。材料显现，该地块被龙光地产以总价140.6亿元竞得，超过了信达地产(600657,股吧)之前以123.18亿元拍下的杭州奥体商住地块，改写2016年全国总价“地王”记载，溢价率159.79%。

大都未开工地块首要源于开发商对政府方针的张望情绪所形成的，事实上，这些地王项目一般都处于房价较高的中心一、二线城市，这些城市往往也是2017年政府“控房价”的要点区域，区域“限价”乃至直逼地王项目拿地楼面价，当时入市必定赔本。典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块，拿地楼面价每平方米38960元，现在区域最高限价规范为每平方米40000元，若此刻入市根本无赢利空间可言。

全国抢手城市50宗典型“地王”项目中近60%处于已开工未开售阶段，全体“地王”项意图开发速度较为缓慢，扫除修建进程没有到达预售规范的部分地块，还有一些项目挑选了推迟入市，究其原因，克而瑞信息集团研讨中心研讨员杨科伟表明，无外乎以下几点：

首要，本年以来楼市调控不断晋级，“限价限售限买限卖”规模力度继续扩容，全体商场下行趋势也较为显着，尤其是政府区域“限价”方针的出台，对房企行将入市的地王项目冲击不小。以东莞颐和翡翠花园为例，尽管现在处于已开工状况，但估计2018年5月才会入市出售，现在区域限价规范为每平方米20000元，远低于房企拿地楼面价每平方米25264元。

其次，因部分“地王”项目拿地本钱过高，“面粉贵于面包”的现象层出不穷，在“地王”成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的布景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

终究，融资门槛提高、限购限贷等一系列调控方针的出台也使得房企资金回笼的速度显着受到了影响，尤其是针对部分区域性的中小企业；而地王项目开发无疑需要高本钱投入，资金不到位形成工期延迟也在必定程度上延缓了地王项意图入市。

再从已开盘的7个“地王”项目来看，根本都根据区域或板块政府限价来出售，但盈余空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准，仅有4个项意图开盘价格逾越了这一基准，完成了“保本”出售。更出其不意的是，南京海玥名都为了契合限价规范入市，将开盘价定为每平方米44600元，与此前拿地楼面价每平方米42561元相差无几，根本已毫无盈余空间。大都“地王”项目入市，去化体现平平。因“地王”项目根本定坐落中高端或豪宅系，客群面向于高净值人群，在全体楼市调控趋紧的布景下，出售状况一般。

“地王”项目想解套难上加难

自上一年以来的楼市紧缩调控，未来仍将“不松劲、不歇脚”地保持较长时刻，方针作用已经在商场供求方面有所反响。在宏观调控并无一点点松绑或许的实际布景下，融资途径收紧、融资本钱增高，假如开发商又短少高端项目操盘经历，“地王”项目若想解套，难上加难，更有甚者，或许会遭受卖地求生的境况。

在这一点上，华裔城丰台“地王”项目两度易手背面的财政数据目标可窥见一二。统计数据显现，2016年，该项目公司净赢利为-25999.46万元，总财物为882536.53万元，负债总计908535.99万元，资不抵债。到本年9月30日，财物总计945083.54万元，负债总计972542.93万元，负债有增无减。

2015年11月2日，华润、华裔城、招商局组成的联合体通过80轮剧烈比武，以总价83.4亿元、配建5.7万平方米公租房的价值夺得丰台槐房新宫地块，溢价率50%，折合楼面价每平方米5.6万元。可是，当月底，因为土地的终究价格超过了预算，华润和招商局退出地块的开发，由华裔城独立操盘，一时刻备受职业重视。

2017年6月8日，华裔城挂牌出让该项目公司49%股权，转让底价7.34亿元，一起要求意向受让方须书面许诺向北京侨禧供给44.49亿元的告贷。终究，由泰禾集团(000732,股吧)接手这部分股权。本来认为华裔城和泰禾联合操盘，可是几个月后华裔城挑选悉数退出，再次将剩下的51%股权挂出，据悉，现在已经有成交的意向。

针对“地王”项目怎么解套问题，亚豪组织商场研讨部总监郭毅主张，关于还没入市的“地王”项目来说，应先从地段评价，包含周边在售项意图价格，来衡量政府部门能够同意的价格水平，在这个水平之上再去考虑怎么提高产品力和更多的附加值，从而在价格尺度上取得体谅，以相对宽松的价格入市。在现在调控从严不放松这个时刻节点，应抓住入市，究竟从本钱的视点来考量，一向“延迟”下去会担负必定的财政压力。