李慧忠：再谈北京写字楼市场会崩盘吗？-深度 -中[博宝在线拍卖]国地产

最近几位业界朋友给我转来几篇关于一线城市写字楼空置率全面上升的文章，其间心逻辑假如用一句话总结，无非便是：微观经济环境都这么差了，还有谁租写字楼呢？2016年8月我曾评论过《北京的写字楼商场会崩盘吗？》。三年之后再回望其时的逻辑和判别。有些观念简单构成一致而且经过了必定周期的商场查验；有些观念需求咱们不断打磨和深化。

简单到达一致的观念如下：

微观经济的确欠好，2016年欠好，今日更欠好，而且未来几年也没有显着痕迹会转好。写字楼商场作为一个典型的TOB端生意，经济欠好、P2P跑路、直播落潮等的确会对写字楼租借需求有直接的冲击。假如说商办商场是微观经济的晴雨表，那么写字楼商场的反响则更直接；购物中心商场作为一个TOC的生意，相对更抗周期和滞后一些。但曩昔三年，经济欠好，北京写字楼商场不光没有崩盘，反而商办大宗财物的买卖额从500亿元跳升至900亿元。稳妥组织、外资、科技巨子号组织纷繁重手布局北京商办财物，不是由于极度达观和看好，而是避险、防卫的心态更重；

在我国特色的商场经济中，北京与其他一线城市不同。以民营经济为主、商场化程度最高、对租金改变最灵敏的深圳，遭到的冲击最直接，尤其是二房东形式很简单产生财政模型垮塌工作；上海依据其地铁轨道交通的兴旺以及国际化程度更高，除了陆家嘴、南京西路等传统商务区，大虹桥、张江、前滩等多点开花，供给量巨大，空置率攀升在所难免；北京是一个以国企、央企以及金融监管组织为班底的特别商场，而且2018年9月26日北京市政府官网发布《北京市新增工业的制止和约束目录》，其间规则东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区的东、西、北五环路和南四环路以内制止新建酒店、写字楼等大型公建项目。一方面需求预算相对坚硬，另一方面主城区供给有限；

即使如上一条，北京写字楼商场内各个板块的分解也十分显着。依据戴德梁行2019年第二季度的研究陈述，即使在经济增加相对乏力的环境中，金融街依据其一行三会的监管区位优势，空置率仅为3.1%；中关村依据其科研组织密布的优势，TMT企业租借需求旺盛，而且长时刻没有新增供给，空置率仅为1.2%；燕莎商圈依据其使馆区的优势，写字楼空置率长时刻维持在6.3%左右的水平；中心商务区依据中服地块单项目甲级写字楼供给量高达44万平米，空置率从2018年三季度的3.5%提高至2019年二季度的8.2%，空置率上升显着，短期内租金增加压力较大。在新式区域内，丽泽和望京酒仙桥由于短期供给量较大，空置率高达71%和16.8%。

除了上面相对简单到达一致的观念，有些观念则更值得咱们重视：

科技职业对写字楼商场的影响将越来越深远，而且出现加快趋势。

依照北京市计算局的官方数据，从2016年到2018年，北京信息传输、软件和信息技术服务业GPD的年度增加率分别是11.3%、12.6%和19%，远高于2018年北京总GDP6.6%的年增加率。与之相匹配的是中关村商圈的写字楼租金改变趋势。依照戴德梁行的计算，曩昔三年中关村甲级写字楼租金涨幅高达36.5%

依照北京市副市长卢彦的说法“产量到达100亿，首钢用了71年，联想用了17年，而小米只用了不到3年”。只要高赢利的职业才干支撑高租金。科技公司不只影响着一个城市的写字楼租借需求，乃至影响着一个城市的年纪生态和工业变迁。以年纪为例，大都市开展科技立异，年青科技精英是肯定主力。《2017年IT四大巨子职工身体状况排行榜》显现，阿里巴巴职工平均年纪为32.2岁，华为是30.1岁，百度29.2岁，腾讯28.9岁。其间，阿里巴巴入职满5年的职工，平均年纪只要31.6岁。这些年青的科技精英，偏好“白日人山人海，晚上灯火亮堂”的都市富贵日子。而城市也会由于这些人而年青。

“工业张力”将决议“空间GMV”，空间GMV将决议楼宇价值。

前段时刻看到卢阳的一篇文章，其间心观念包括三个：其一、终究决议地产价值的，不是方位而是空间GMV。空间GMV也便是在这个空间里产生的一切买卖总额；其二、任何空间都是综合体。咱们会看到各式各样的空间错用、再运用、多重运用的立异，无非都在做一件工作——便是把空间的运用人群变多、运用时刻拉长，以及让空间里边的活动愈加丰厚；其三、空间大数据能够带来个人定制。无论是线下书店能够依据你的喜爱进行智能，仍是你一进商场商家就能依据皮肤状况引荐化妆品，这些事例，其实都是空间数据使用的场景。乃至，你住酒店，床、灯火设置能够跟你家里如出一辙。

但假如进一步诘问，何为“空间的GMV定价”？其底层最中心的逻辑应该是“工业张力”。那何为好的或许说有张力的工业呢？当下的规范首要包括三个子逻辑：其一是它需求有继续的融资才能，如TMT、人工智能等，许多本钱的继续注入推进其不断迭代，而不是稍纵即逝；其二、要有高的附加值和长尾效应；其三、需求政治正确，显着P2P不满足这一条。

假如咱们再进一步诘问，北京各个写字楼集群区域都是依据什么样的工业张力或许共同布景而构成的？如前所述，每个区域构成都有其前史机缘。以金融街为例，北京金融街的租金一向高居榜首，很重要的原因是金融监管组织以及金融企业的高租金承载力。其间，英蓝国际金融中心的租金高达27元/天/平米，该楼宇的估值适当之高，不是由于它的硬件多么好，而是由于高盛、黑石、JPMorgan、国开金融等职业头部组织是其租客。

写字楼商场会走向重度运营的逻辑，即写字楼购物中心化运营。

一般而言，写字楼商场往往不是重度运营的逻辑。以北京国期写字楼一座为例，许多年一向都处于租客排队的状况，业主方选择租客，底子无需重视服务。但近期跟着商场压力加大，也开端重视配套服务了。详细而言，写字楼购物中心化运营包括以下几点：

其一、跨业态跨产品混搭。淘宝现已完成了千人千面，而且“无死链接”，即各个链接都能够无限点击下去；餐厅的要害查核目标便是客单价和翻台率。相同，工作空间的跨业态混搭也必定是一种测验，未来工作楼的运营也会购物中心化。有些业态便是吸流量的低赢利中心，而有些供给相对稀缺而且信息不透明的业态便是赢利中心。TOC端考究性价比，如配套早餐；TOB端寻求赢利，如视频会议体系。但防止为了混搭而混搭，上述逻辑以及百变空间的条件都是提高NOI。正如在亦庄做工作一般不如公寓，在国贸做公寓一般不如工作的赢利高。

其二、会员体系以及实体财物虚拟化的盈利。滴滴把轿车的实体财物完成了线上虚拟化和可视化，而且有用进行了衔接。相同的逻辑，wework探究了空间会员化运营，以提高有限空间的运用功率。所谓商办财物虚拟化包括两个维度：其一是空间运营的会员化；其二是财物自身的份额化。二者都能完成流动性溢价。

其三是工作楼衍生服务需求环绕客户的工作而不是日子多揣摩。何为“新工作”的强需求？许多空间衍生服务都是环绕工作人群日子配套服务而打开，但实际效果往往是得不偿失。直到看见刘爱民的一个观念——环绕客户的工作而不是日子多揣摩。工作人群一般处于工作活泼期，再加上大多数人曩昔也没有奢华日子的体会，静心赚钱、随意抵挡一口是常态。那工作人群详细有哪些需求呢？随意想到的几个事：脑筋风暴之类的会议怎么快速的经过智能硬件会议桌构成纪要以及详细分工和时刻表？职工报销怎么更快捷？越繁忙的职工越没时刻报销。早餐怎么更省时刻，性价比更高？会议室开完会后怎么主动康复到洁净整齐的状况等等。许多时分，联合工作供给了过度服务而且太重视伪需求。

北京写字楼商场是否会崩盘？这个问题咱们三年前评论过，或许三年后仍会评论。身边经常会有这样的朋友，接受过十分好的教育，阅览量大，极度理性，常常沟通时侃侃而谈，对商场中的也十分灵敏。但往往他自己的理财出资状况并不抱负。任何出资都有危险，要害是合理装备，平衡危险和收益。

耶鲁大学基金会作为全球老练组织出资人的典型代表之一，其财物装备逻辑也值得咱们重视。近期揭露的财物装备池包括以下财物：流动性最高的现金占比3.5%；固定收益类的债券占比4.9%；中心城市的商业地产占比17.6%；石油、天然气等大宗产品占比8.2%；私募股权类PE占比33%；包括美股以及其他国家的股票出资占比15.4%；财物重组或许破产清算等工作驱动的时机性出资占比17.4%。不难发现，现金、固收类防卫型的财物算计装备份额为8.4%，这类装备归于低危险、低收益产品；商业地产、石油等大宗产品算计装备占比为25.8%，这类装备归于中等收益、中等危险产品；股票、PE等产品的装备份额为65.8%，这类装备归于高危险、高收益类产品。

相同的逻辑，咱们再反观我国国内高净值客户的财物装备状况。依照招行与贝恩咨询联合发布的《2019我国私家财富陈述》显现，2019年我国高净值客户的装备状况：储蓄现金为24%、银行理财为12.3%、债券为7.1%、信任为8.8%、股票为17.1%、公募基金为8.9%、稳妥为3%、出资性房地产为13.2%、其他出资为5.6%。

结合现状咱们能够发现以下特征：国内高净值客人显着归于危险讨厌型偏好，现金、银行理财、债券和稳妥这类低危险、低收益的产品算计占比46.4%；国内可选择的金融产品丰厚度欠佳，国外老练商场的中等收益、中等危险的房地产信任出资基金还没有正式推出，取而代之的是类刚性兑付的信任产品。跟着信任刚性兑付的打破，其商场危险也在不断累积；股票、PE等权益型出资在国内出资商场的装备份额相对较低，除了出资人危险偏好之外，商场自身的老练度也在连续完善；国内出资者对不动产出资有显着的偏好，出资性房地产占比13.2%，但国内出资者所出资的不动产，适当一部分份额是指住所地产，而非国外老练商场的现金流安稳的优质商业不动产。一方面优质商业不动产的出资门槛较高，小体量资金的出资者无法直接参与；另一方面曩昔十多年国内住所商场快速开展，“炒住所”现象遍及。

纵观国外老练财物装备商场，优质商业不动产是财物装备中不可或缺的一部分。而这个商场真实的大钱稳妥组织还没有成规划的进入。依照保监会的监管规则，险资能够有30%的资金装备到商业物业。但是，出资不动产最多的我国人寿平和安稳妥，在商业不动产的装备份额也只是不超越3%。北京优质的商办财物仍然值得咱们去要点布局，尤其是那些能嫁接有生命力工业的写字楼和有消费力人群的购物中心。

本文作者：高和本钱新工作生态基金合伙人李慧忠博士