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深耕做强北京，区域优势抢先。到2022年1H底，公司总土储面积估量约为2242.73万平方米，其间估量总土储面积京内占比为35.8%。咱们以为相对全国，北京房地产商场出售和价格耐性显着，未来仍旧具有加强增加空间，属国内房地产商挑选的抱负区位；公司长时间深耕北京，将继续享用商场盈利。

推行“首开经历”，布局旧改和一级开发事务。到2021年年报末，公司棚户区改造及土地一级开发项目算计总用地面积1589.12万平方米。以上项目中施行项目总用地面积974.45万平方米，后续储藏项目总用地面积614.67万平方米。从出资规划视点看，施行项目算计总方案出资规划大致463.13亿。

前史遗留问题连续出清，结算毛利率回归合理。近年来公司连续经过财物减值反响前史存货贬价丢失。以上问题形成公司增收不增利，利润率水平下降。

2022年1-3Q公司出售毛利率为21.6%，出售净利率为0.5%。依据现在商场改变和库存状况，在职业不发生较大动摇前提下，跟着后续优质项目进入结算阶段，咱们以为公司未来利润率端会有改进。

债款有序可控，融资晓畅且立异。1）公司坚持优化融资结构与操控有息负债偏重。经过多措并重，公司融资结构得到优化，负债率目标稳步下降。公司2021年全体均匀融资本钱为4.85%，较2017年下降0.3个百分点。2）企业与建设银行建议建立的住宅租借基金，就首开股份在手商办、自我克制类财物的盘活、提效，寻求多方面的协作。建信住宅租借基金征集规划为300亿元。

到现在，要点推动项目20余个，项目财物总规划超越100亿元。基金出资项目成熟后，可经过REITs发行或国家方针答应的商场化转让方法退出。

合理价值区间为8.43-9.63元，初次“优于大市”评级。估计公司2022-2023年EPS分别为0.09元、0.46元。考虑企业2022年报表前史遗留问题连续出清，2023年开端京内要点项目连续进入出售和结算，后阶段基本面改进趋势相对确认。估计公司2022-2023年每股净财物分别为12.04元、12.49元，给予2022年0.7-0.8倍动态市净率，对应合理价值区间为每股8.43-9.63元。

现在公司RNAV大致在12.76元每股，公司2022年11月23日收盘价较RNAV约折价55%。初次给予“优于大市”评级。危险提示：房地产出售不及预期。