保障性租理财新规赁住房金融产品迎“风口”

加速展开长租房商场，推进保证性住宅建造，是房地产商场的一项重要使命。可是，只是依托政府或许银行信贷不足以支撑大规划的保证性住宅建造。保证性租借住宅REITs这个商场化的金融产品迎来展开“风口”，以支撑保证性租借住宅商场安稳健康展开。

第一批保租房REITs试点落地

2020年，我国住宅租借商场服务人口数量已打破2亿人。关于我国保证性住宅建造而言，一个以人民为中心、以商场化为导向、以危险可控为条件的多层次、广掩盖、危险可控、事务可继续的保证性租借住宅金融服务体系必不可少。其间，表现保证性租借住宅融资需求特色的保租房公募REITs备受商场重视。

7月11日和7月14日，国内第一批两单保租房REITs：红土立异深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs均获买卖所经过。

第一批保证性租借住宅REITs试点项目落地，不管对保租房，仍是对REITs，都是含义深远的标志性事情。业界人士表明，曩昔，因为项目报答周期长，资金沉积压力大，且租金报答率相对略低，房企参加保租房建造的志愿不强。第一批保证性租借住宅REITs试点项目落地，打通了“投融管退”闭环，助力保证性租借住宅金融体系进一步完善。

2020年4月底，证监会、国家发改委联合发布了《关于推进根底设施范畴不动产出资信托基金REITs试点相关作业的告诉》，正式发动REITs试点。2021年6月，国家发改委发布《关于进一步做好根底设施范畴不动产出资信托基金（REITs）试点作业的告诉》将保证性租借住宅归入试点规划。

本年5月27日，证监会、发改委联合发布《关于标准做好保证性租借住宅试点发行根底设施范畴不动产出资信托基金（REITs）有关作业的告诉》，推进保租房REITs事务标准有序展开。《告诉》说到，鼓舞将净收回资金用于投向清晰、条件老练、短期内能够构成有用出资的新建项目，促进构成出资良性循环。

据不完全统计，到7月17日，已有浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份在加速展开保证性租借住宅相关方针中清晰提出，支撑展开保证性租借住宅REITs试点。多地政府先后出台支撑方针，这是活跃执行国家关于加速推进根底设施公募REITs试点作业的有关行动。

2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二线城市的租借住宅用地成交量在悉数18个试点城市的占比超越80%。专家估计，我国租借住宅REITs项目也将很多集中于一二线城市。现在落地的两单保租房REITs状况比较像，都是当地国有途径主导、出让用地。不过，实践中，各地保租房的出资主体、运营主体、土地获得方法是很多元的，业界等待未来能有更多形状和特色的保租房REITs面世。

发挥金融工具的匹配性

保证性租借住宅是我国住宅供给体系中的重要组成部分，对服务城市新市民，保证低收入人群住宅需求等有严重含义。但鉴于保证性租借住宅建造需求很多资金，怎么引导社会资金继续投入，并有退出途径成为商场破局的要害。

保证性租借住宅REITs是一种不动产财物证券化产品。浅显地讲，就是以保证性租借住宅为根底财物，以发生安稳的租金收益为支撑发行公募REITs，以未来发生的运营现金流为出资人首要收益来历的金融产品，有用衔接保证性住宅租借商场和资本商场。

中联基金总经理何亮宇承受经济日报记者采访时表明，展开住宅租借商场，特别是长时间租借，需求发挥金融工具的匹配性。保租房REITs是一个很好的产品。经过保租房REITs，将保证性租借住宅这一不动产财物证券化，让各类资金来持有当出资人，把曩昔的借款变成今日的出资，既发挥资本商场优势，从简略借款向出资改变，从相对关闭向揭露通明改变，从特性非标向标准化改变，又有利于出资资金盘活退出，有利于租借住宅企业加速资金回笼，处理租借住宅出资收回周期过长的担忧，以招引更多社会资金进入到租借住宅范畴前期投入阶段。“根底设施REITs为租借住宅企业供给立异融资途径和存量盘活途径，一起，以租金作为收益来历的REITs安全性高，也能给社会资金供给比较好的出资途径。”何亮宇表明。

本年5月19日，国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量财物扩展有用出资的定见》，清晰经过发行REITs等方法盘活根底设施存量财物、扩展有用出资的作业要求。据悉，自我国根底设施REITs正式上市买卖以来，试点前期限定于交通设施、市政工程、污染办理项目、仓储物流新基建、工业园区等特定范畴。此次扩围到保租房范畴，业界实践早有预期。从国际上看，租借住宅长租房一直是REITs重要的底层财物类别。

估计，在国家鼓舞的状况下，保证性租借住宅会成为公募REITs商场中的大类财物，遭到REITs出资人的欢迎。

推进REITs商场展开

在当时稳增加、防危险的布景下，活跃推进REITs商场展开含义严重。

现在，我国REITs试点作业推进顺畅，商场初具规划。到现在，已有14只根底设施REITs完结发行，共征集资金541亿元；到6月30日，已上市12只REITs总市值为530亿元，全体较首发收涨24％；均匀日均换手率1.93％，流动性高于日本和新加坡等老练商场。

在现有法令结构下，证监会立异性地采纳“公募基金+财物支撑证券”形式，发动根底设施范畴REITs试点。证监会、国家发改委在商场培育、项目引荐、审阅注册、信息发表、日常监管等方面构建了准则性、机制性组织，保证了试点作业顺畅展开。北京大学光华办理学院“光华思维力”REITs课题组测算，我国公募REITs商场规划将到达4万亿元至12万亿元。

下一步，证监会将加强REITs商场建造。首先是坚持常态化发行，赶快构成规划效应。完善项目培育、引荐、审阅作业机制，推进更多优质项目发行上市，构成演示效应。进一步扩展REITs试点规划，赶快掩盖到动力、水利、新基建等根底设施范畴。赶快推进扩募项目施行，推进已上市优质运营主体经过增发比例收买财物，展开并购重组活动，促进投融资良性循环。

“保证性租借住宅REITs试点是一个要点，要探究房地产新展开形式。”证监会相关部分负责人表明，下一步要进一步凝集合力，完善协作联动机制。继续加强与财政部、税务总局的交流，推进清晰REITs税收征管细则。推进社保基金、养老金、企业年金等装备型长时间组织出资者参加出资，培育专业REITs出资者集体。

北京大学光华办理学院金融学教授、副院长张峥主张，现在选用“公募基金+ABS”形式，是契合法令法规的可行计划，有利于及早发动试点，带动商场展开。但带来的问题是，产品结构层级过多，法令关系较为杂乱。要作出新的准则组织，下降产品创设与运转本钱，推进REITs商场继续健康展开壮大。据记者了解，关于REITs杂乱结构问题，国办发19号文即《关于进一步盘活存量财物扩展有用出资的定见》以及证监会2022年度立法作业计划，都说到加速推进专项立法。

中金陈述以为，我国REITs在当时宏观方针结构中的重要性正逐渐提高。在我国公募REITs架构中，基金办理人背负基金运营办理的首要职责，其人物价值有望继续提高。“我国REITs商场仍将有较好的景气量和产品装备价值。”中金研讨部董事总经理、大中华区房地产研讨主管张宇以为，立足于新发REITs和存量REITs扩募，能够加速项目审阅速度，以及考虑向商业不动产范畴做必定拓宽，进一步促进商场扩容。

业界专家表明，REITs形式的运作需求基金、证券、房地产办理等多方面的技术支撑，需求从业人员具有必定的技术水平。因而，当时引进具有REITs办理经验的专业人才，一起培育国内基金和财物办理人才是一项急迫使命。一起，加强对保证性租借住宅建造的监管也必不可少，要保护国家、出资者以及低收入家庭的利益，树立科学合理的监管体系。