申通快递上市（600823）

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一、作业驱动：2019年TOP100房企出售排行榜出炉

2019年12月31日，在“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”上，克而瑞研究中心发布了2019年我国房地产企业出售排行榜。2019年，TOP100房企累计权益出售金额同比增加6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。到2019年末，碧桂园、万科地产、我国恒大以及融创我国四家龙头房企全口径出售额均打破5500亿元，但增速相较2018年同期明显放缓。

2019房企出售排行榜

二、数据透视：房企会合度不断的前进TOP30成规划分水岭

2019年，房企出资接连了2018年以来的稳重趋势，在政策外松内紧、融资逐渐收紧的大布景下，房企拿地也逐渐回归理性；但强者恒强的格局并未改动，规划优势叠加效应不断扩大。据克而瑞核算，到2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益出售金额会合度已分别抵达近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

分部队来看，百强内部各部队房企分化格局加剧。TOP4-10、TOP11-20部队规划企业会合度上升，部队比赛加剧，TOP21-30部队房企会合度则底子持平。而跟着房地产商场资源加快向优势企业调集，TOP30房企已成为房企规划展开的分水岭。

2019年，房企拿地稳中有升，新增土储金额和面积均有所进步，头部房企拿地气势持续坚持。全年拿地金额超千亿房企为5家，较2018年增加2家。TOP10企业2019年拿地总金额为9702亿元，占TOP50企业的43.3%，较2018年占比上升1.0个百分比。具体来看，中海、融创、金地拿地金额增速较快，其他房企拿地金额与2018年持平或有小幅进步。

2019年全国房企拿地金额TOP10

三、政策盈余：存量按揭告贷挂钩LPR新年伊始央行打开全面降准

2019年12月28日，央行发布我国人民银行公告第30号，推进存量起浮利率告贷的定价基准转换为LPR，利率商场化革新进一步深化。广发证券认为，存量告贷换锚对房地产作业的影响从金融出资品特色的角度来了解，是宏观经济中资金与土地匹配的重要途径，当商场整体资金本钱在下降时，商场也将引导资金通过各种途径进入房地产作业匹配对应质量的土地，抬高对地产的需求。

2020年1月1日，为支撑实体经济展开，下降社会融资实践本钱，我国人民银行决定于2020年1月6日下调金融安排存款准备金率0.5个百分点，从房地产角度来讲，分析人士指出，全面降准预示着流动性的进一步开释，估量未来作为房贷政策的LPR也有进一步下调的或许，然后下降购房本钱。

克而瑞研究中心认为，从作业政策走向来看，2020年中心“房住不炒，稳字当头”的主基调不会改动，安稳仍是下一阶段房地产调控政策的重中之重。基于此，2020年整体的成交规划有望与本年持平或小幅微增，不同能级城市行情也将相对独立，一线城市楼市有望小幅升温，二线整体维稳，城市间分化还将持续，而回调压力首要会合在前期需求透支严峻，底子面短少支撑的大多数三四线城市。

四、作业前瞻：居处房回归本质商业地产价值凸显

1、居处房精细化、智能化趋势明显

跟着居处产品初步回归居住本质，更多的房企会从产品端发力，通过打造产品溢价寻求获利的增加。首要，客户的真实需求改动加快居处户型空间立异，未来居处产品定制化和精细化将成趋势，其次，跟着年青购房团体的持续不断的增加，智能化接受度和认可度也将明显进步。科技助力，智能家居和智慧社区将更多地应用在项目中，产品智能化浪潮将持续。

2、注重房企转型过程中的商业中心资产——写字楼

在无风险利率和风险溢价两层下行的叠加影响下，商业地产估值分母端的减小将推进商业地产项目公允价值进步，一同利率下行环境下高收益固收产品的减少也会倒逼出资者将资金投向具有较高安稳基础回报率的商业地产项目，其时时点下商业地产项目配备价值凸显。

东北证券认为，其时时点看，写字楼商场在供给和需求层面均具有边缘改善要素，推进商场景气量向好：供给层面，新开工自2014年后持续同比下滑，写字楼开发出资额和竣工面积在2018年均呈现近十年来的初度同比下滑，写字楼库存规划自2017年下半年初步呈现稳中有降趋势，估量跟着持续低迷的新开工向竣工的逐渐传导，未来写字楼供给压力仍将持续削弱；需求层面，尽管受宏观经济压力影响现在中心城市写字楼需求不坚定至底部水平，但我们我们都认为TMT细分子作业和同享作业作业的高速展开、金融商场对外开放力度加强，未来写字楼需求具有充分改善空间。

五、安排举荐

东北证券首要举荐在中心城市先发布局具有大体量商业资产的公司，包括开发自我抑制双轮驱动、手持京津沪中心商业资产的金融街，以及转型集合商业地产、先发布局坐拥一二线城市中心资产的万通地产。

广发证券举荐估值低、高增加的一二线龙头，一线A股龙头举荐：万科A、金地集团、招商蛇口，二线A股龙头举荐：中南制作、阳光城、金科股份、蓝光展开、青丝股份、荣盛展开。

兴业证券认为，我国房地产大周期将持续向上，此布景下，叠加地产中心资产跨越作业的出售增速和较小看值水平，以及近期作业政策相关边缘改动。我们持续看好地产股表现，激烈举荐万科A、保利地产、招商蛇口。

六、风险提示

宏观经济下行压力加大、政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；作业库存抬升快于预期；作业底子面超预期下行；房地产税立法推进超预期、流动性宽松不及预期。