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房地产税试点窗口期翻开商场影响成变革难点

证券时报记者贺觉渊

近来，财政部、全国人大常委会预算工委、住宅和城乡建造部、税务总局负责同志在京掌管举行房地产税变革试点作业座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税变革试点作业的定见，引发社会各界对房地产税试点作业的热议。

承受证券时报记者采访的多位专家以为，此次座谈会释放出将先于立法展开房地产税试点的信号，而当下我国已具有房地产税变革试点的需求与条件；未来，房地产税持有环节将成为变革重心，这既符合了&;十四五&r;规划变革方向，又是房地产税系统中的单薄环节，具有满足的变革空间；主张新一轮房地产税变革在深圳、海南先行先试。

试点料先于立法

自&;十三五&r;规划清晰提出要&;推进房地产税立法&r;以来，有关部门每年对房地产税变革作业的表述首要会集在立法层面。

但此次座谈会主题不同以往，聚集在此前有关部门鲜有发声的房地产税试点作业上。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进向证券时报记者指出，2011年国家发改委曾在陈述文件中提及&;房产税变革试点作业&r;内容，当年刚好上海和重庆试点房产税。从此类逻辑看，当时提及&;变革试点作业&r;具有很强的风向标含义，即此次会议后房地产税有望在部分城市展开试点。

在房地产税立法作业还需从长计议的当下，房地产税是否有必要先于立法展开试点作业？专家普遍以为，虽然房地产税立法作业难在&;十四五&r;期间落地，但当下我国已进入展开新一轮房地产税试点作业的窗口期。

&;当时时点推进房地产税既有必要也有根底。&r;我国社科院财经战略研讨院博士后彭旭辉对记者标明，从调理房地产商场回归寓居特点、优化住宅资源装备方面看，开征房地产税十分必要，尤其是房地产税关于保护房地产商场的良性安稳发展具有重要作用。另一方面，我国有巨大的住宅存量资源，且开征房地产税的技术手段也已具有，这为房地产税变革供给了根底条件。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池也以为，在房地产税立法落地前我国应该会展开试点作业。因为在推进立法时，为了防止税法的误差，往往需求经过先行试点来进行验证并纠偏。房地产税立法触及的税种多而杂，牵涉面较大，立法所需时间长，更应展开试点。

变革要点在持有环节

现在所称的&;房地产税&r;实际上是一个综合性概念，包含了处于房地产开发建造环节的土地增值税，处于生意环节的契税，处于持有环节的乡镇土地使用税和房产税等许多税种。但不管未来房地产税收范畴是否会调整现有税种或新增税种，多位专家都以为，房地产税持有环节将成为变革要点。

此前，财政部部长助理欧文汉在介绍财政部贯彻落实&;十四五&r;规划大纲、加快树立现代财税系统有关状况时标明，要持续优化税制结构，健全当地税、直接税系统，恰当进步直接税比重。

持有环节的房地产税作为纳税人直接担负的税收，符合国家在&;十四五&r;时期的税收发力方向。但当时我国税收收入中，房地产持有环节税收收入远低于房地产开发建造环节和生意环节税收。

财政部2020年财政收支状况显现，2020年我国土地和房地产相关税收中，房地产相关税费大多在开发建造和生意环节。处于开发建造环节的土地增值税和生意环节的契税别离为6468亿元、7061亿元。处于持有环节的乡镇土地使用税和房产税别离仅有2058亿元、2842亿元。

&;房地产税的变革重心应该放在持有环节，这是我国房地产税收系统中现在最为缺少的部分。&r;彭旭辉对记者标明，持有环节房地产税的缺失，使得现在的税收系统没有起到调理优化房地产商场的作用，并且现在这种&;重生意环节，轻持有环节&r;的税收系统与国际上的老练房地产税收系统也不一致。房地产税的变革终究应该服务于房地产商场的安稳健康发展，调理优化住宅资源的装备，也能为当地政府供给持续安稳的税源收入。

苏宁金融研讨院微观中心副主任陶金指出，现在在土地相关、开发建造、出售、生意等环节上，都有税种进行必定的掩盖，但关于持有环节尚无清晰的税收规则。对持有房产征收房地产税或许是变革的要点和难点。

深圳、海南可先行试点

若要进一步展开房地产税试点作业，试点城市的挑选就需慎重考虑。专家估计，新一轮房地产税变革试点应扩展试点规模，可考虑在一些具有实操经历或先行试点优势的大城市试点。

作为&;老牌&r;试点城市，上海、重庆具有满足的房产税试点经历，理应作为新一轮房地产税变革试点城市。但从当时上海、重庆经济运转状况看，房产税试点的作用并不显着。两地的房价与生意量与其他一线、二线城市数据无显着差异。记者据上海市2020年税收收入计算状况测算，2020年上海房产税的收入仅占税收收入的1.2%。

彭旭辉对记者标明，上海、重庆此前房产税试点作用欠安是因为其税率太低、掩盖面小等原因，两地应使用原有的经历根底持续强化相关试点作业，进步房地产持有环节的开征税率规范。

他还指出，作为先行示范区的深圳以及自由贸易港建造基地的海南这两个当地均是变革开放的最前沿，理应进入房地产税试点规模之内。尤其是深圳，无论是房价水平仍是房价涨幅均居全国前列，且投机习尚严峻，应该赶快推出并完善房地产税变革试点作业。

严跃进也认同房地产税在深圳和海南先行先试。他以为，深圳作为我国特色社会主义先行示范区，天然需求在一些要点方针上先行试点。进入变革开放新阶段，深圳再一次进行变革，且聚集房地产税的概率较大。海南作为自由贸易港，相关变革必然加快。且相对一些大城市，海南岛住宅问题反而更为简略，推行房地产税相对阻力小。此外，北京作为首都，若是试点房地产税，则有很强的信号含义，且北京具有天然的方针拟定和先行试点优势。

在彭旭辉看来，未来跟着变革试点的不断推进，可依照房价规范逐渐归入一批试点城市，先从均价过三万的城市开端推行，其次铺开到均价过两万的城市，终究掩盖到均价过万的城市等等，顺次推进到掩盖全国首要城市。

商场影响

仍是变革最大难点

虽然此次房地产税变革试点作业座谈会释放出活跃信号，但当下房地产税持有环节的单薄、推进试点后对商场的冲击，以及未来房地产税的立法作业，都标明我国在推进房地产税立法与变革上难点重重。

&;征收房地产税最大的难点仍然在于对商场的冲击。&r;陶金对证券时报记者标明，若针对持有环节的房地产税全面开征，必将对持有房产集体的生意和出资都发生系统性影响，终究会对商场发生久远影响。因此在拟定相关规则和规范时，准则和实践都要考虑。

在严跃进看来，跟着房地产税变革试点作业的推进，必然将影响到一手房和二手房价格。关于一手房价格，若大城市推进房地产税变革，将添加住宅持有本钱，也会使得一手房认购志愿淡化，从而导致房价下降或涨幅收窄。关于二手房价格，相似变革下房产持有本钱将增大，潜在收益会削减，会倒逼一部分房东兜售房产，商场上将有更多流转的二手房，简单压低房价。

严跃进还指出，土地价格和租借价格也将受冲击。若大城市先行试点，客观上会引发房企拿地转移到其他地级市或弱省会城市，叠加大城市购房商场或许一起降温，导致地价跌落。在租借价格上，跟着商场上购房商场热度的削减和存量房源的添加，租借商场的压力将削减，将使得租金下降。

赵秀池提示，在推进房地产税立法与变革作业上，应以人民利益为中心，去研讨房地产税收系统的组织、税种的构成、包含土地出让金在内的税负水平和合理担负，以及租购并重下房地产税收系统的一系列组织。