出品|清流工作室
作者|王晓悦主编|赵妍
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2018年就喊出“活下去”的万科A(000002.SZ)，2021年真的过上了苦日子。
继1995年、2008年后，万科的净赢利呈现上市31年以来第三次下滑。依据年报数据，2021年万科完成运营收入入4528亿元，同比增加8%，但净赢利同比下降45.7%至225亿元。
在成绩发布会上，万科一把手郁亮诚实抱歉，职业景气量下行带来的毛利率下调，是成绩不抱负最重要的原因。此外，郁亮有必要直面的问题是——接下来万科怎样止跌、企稳？以及，万科还有没有上升空间？
成绩下滑的内因与外因
从财政剖析上看，万科的净赢利下降首要源于毛利率下降。
2021年万科全体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除运营税金及附加后的全体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比削减176亿元。一起，出资收益及股权转让相关收益也在削减，2021年出资收益下降69亿元。此外，2021年下半年特别进入四季度以来，商场呈现显着下行，依照审慎准则，公司对部分项目、单个股权出资等进行减值，算计削减归属上市公司股东的净赢利约26亿元。
郁亮坦言，虽然公司较早意识到高速增加终将完毕，但公司的行为未能坚决脱节高增加惯性，部分城市呈现出资追高冒进，导致毛利率下滑。
万科曩昔一直是选用充沛授权、分布式的办理方式，这种办理形式在商场向好时能靠近商场，快速反应抓住时机。不过，跟着竞赛越来越剧烈、大型杂乱项目越来越多，这种分布式充沛授权的形式表现出良莠不齐跟离散度大的问题。单一公司、单一区域不才能缺乏，就会呈现一些达不到均匀水平的项目，然后拉低整个成绩的报答。
一起，郁亮也供认，万科存在少量项目呈现出资失误的状况，在商场变化时呈现高估和冒进。比方，2018年、2019年，万科其时判别环京区域商场现已进行比较大幅调整，抄底买了一个财物包，但随后商场发生了更剧烈的下降，为此万科不得不计提25亿元的减值预备。
毛利率下滑的外因，则是整个职业景气量下行。
2021年，因融资收紧，多个大型房企暴雷。商场前高后低的趋势显着，分季度看，全国商品房销售额同比增速依次为88.5%、17.2%、-14.1%和-18.7%。全年住所类用地的均匀溢价率为11%，较2020年同期下降4个百分点，其间上半年为17.5%，下半年仅为4.4%。
职业变化时，检测的是办理层的才能。
郁亮表明，公司将经过开发运营本部对开发事务进行会集管控和统筹办理，改动过往的离散度问题，经过办理盈余来前进全体报答。具体做法是严厉出资办理，出资向商场更为安稳、团队操盘才能更强的区域会集，前进投前研判的精准度和投后落地完成程度。
开发运营本部首席合伙人张海介绍，万科自上一年以来已清晰“一盘棋”统筹办理开发经运营务，首要抓两方面，“一是产品规范的遵循和产品线的建造，咱们从客户需求发掘到产品定位策划，到产品施行，咱们做了一些组织，一切动作都要环绕做对和做好产品。好的做法在区域间可以敏捷拉通，这样把单个项目的长处就可以向批量优势转化。第二点是翻开每个项目，强绩效促改动，例如对1413个项目依照难度和竞赛烈度分为8个等级进行分级分类办理，每个项目都有自己仅有的代码和多个要害的控制点，管住进程的要害点，管住终端产品的质量。”
2021年，万科现已撤销集团合伙人的层级，集团高管下沉到前哨。总裁祝九胜现在兼任长租公寓工作的榜首担任人，他不只要对整个集团运营使命担任，也要对长租公寓事务负悉数的运营办理职责。郁亮自己则兼任集团首席客户官，与各单位首席客户官一起研讨和处理从客户端所发现的问题。
本钱法计量背面的价值潜力
事实上，比照房企均匀水平，赢利回调的万科依然算得上优等生。依据2021年年报，万科现在持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长时间处于职业低位，运营性现金流净额接连13年为正，年末存量融资的归纳融本钱钱降至4.1%。
发布年报的一起，万科推出回购计划和上市以来最高份额分红派息预案，公司称将在未来三个月内择机展开20-25亿元回购，分红份额拟由2020年的35%升至50%，算计拟派发分红112.8亿元，依据当时的股价，股息率约5.1%。
从土储来看，万科现在有1亿平方米的在建资源，还有4000万平方米左右的土地资源项目储藏，还有几百万平方米的旧改项目，加起来基本上可以满意未来2-3年的开发需求。此外万科还有7100亿的已售未结收入，是其2021年结算收入的1.6倍，这在未来一段时间将构成成绩的一个重要支撑。
更值得注意的是，万科是上市房企中少量选用本钱法核算的，现在选用本钱法的规划房企只要保利地产、招商蛇口等几家房企。该计量办法下，运营性财物价值仅由企业对该财物的实践投入决议，且每年需对该财物计提折旧摊销，在财物对外出售前不会承认增值收益。
这意味着，万科现在的成绩，是在更严厉、慎重的管帐规范下发表的水平，其安全线更高，对出资者反而是一种提示：那些运营性财物的价值没有在报表中表现，但不代表价值不存在。
万科每年在H股年报附注中均会发表出资性房地产项目在公允价值法下的第三方估值供参阅。按第三方组织仲联量行评价，到2021年末，万科的运营性财物的公允价值为1039亿元，与原始投入860亿元比较，完成累计增值约180亿元。如依照公允价值法计量，此部分增值累计可为万科带来百亿等级的净赢利增量。
此外，公司2021年报表中折旧摊销金额为80.6亿元，客观上也对净赢利带来折损。依据财报发表数据进行预算，考虑所得税的影响，该部分折旧摊销对公司2021年净赢利的折损估计约60亿元。依据前史本钱法管帐准则，不在并表范围内的财物，如对印力、普洛斯等项目，也需计提折旧摊销。若将此要素同时考虑在内，折旧摊销对净赢利的折损实践还更高。
跟着房地产增量时机削减，存量商场迎来春天。万科多年来孵化的一些持有型事务财物，或能找到退出时机。万科手里以本钱法计量的财物，或许可以经过对外转让承认增值收益。
商场上，寿险等长时间资金为了匹配久期，倾向于出资持有型物业，但在房地产张狂增加的年代，到达出资规范的项目并不多，这也呈现了必定含义的财物荒。而REITS的呈现，也在必定程度上处理了持有型事务财物怎样增值退出的途径问题。
以万科旗下的上海七宝万科广场为例。2021年3月，领展以64亿元的估值从万科原合作方GIC手中收买上海七宝万科广场项目50%股权。在GIC出资项目的7年时间里，上海七宝万科广场项目均匀年度内部收益率超越18%，郁亮泄漏，万科现在还持有项目权益，这笔原始出资已增值161%，若与GIC一起随售，差不多能有35亿左右的赢利。另一个比如是万纬物流，2021年万科引进战略出资者，现已完成了30%的溢价，现在这笔买卖计入本钱公积。
在这次成绩会上也可以看得出来，万科对这些非开发事务的了解在逐渐加深，并从过往“赚大钱”进入“赚小钱、赚长钱”思想。刘肖介绍，运营服务类出资跟曩昔开发事务的出资仍是有挺大差异的。从财政目标来看，例如印力的购物中心，榜首目标是看开业榜首年的NOI率能不能到达6%，假如改造类项目就看ROI能不能到达12%，指在不融资的状况下的出资报答到达12%；再如长租公寓，不只仅看“间天出租率”有没有到达95%，中心还要看能不能在6个月内到达这样的规范，重视爬坡期。
“咱们信任相关膏火大头现已交完了，也得到了部分外部出资人的首肯，外部出资人不只给咱们带来可持续发展的资源，更难能可贵的是他们能起到吹哨人的效果，对咱们有更宽的眼光、更高的商场规范。当然这个进程会相对绵长，好在咱们在正确的路上，咱们不怕慢只怕站，咱们每天都会有小小的前进，咱们一旦形成了这方面的常识系统和才能系统，就有或许构成整个集团的护城河。”总裁祝九胜说。
房地产开发形式难以保持高增加，已成职业一致。跟着不动产增量时机的变少，怎样从存量商场中找赢利，是一切房企未来重要的课题。怎样让这类运营服务类事务的价值变现，也将是未来一段时间商场要不断考虑和实践的问题，近两年的物业公司上市潮便是一个重要方向。
年报显现，万科的物业事务曩昔十年复合增加率超越30%，物业公司万物云2021年完成运营收入240.4亿元，同比增加32.1%。2021年末，万科的万物云开端追求上市。比照规划附近的碧桂园服务，现在的市值大致在1000亿元。依照万科对万物云持股份额62.89%，商场估值或许在600亿以上。
除了物业和物流事务，万科的长租公寓事务曩昔三年复合增加率超越40%、商业渠道印力曩昔五年的复合增加率20%，这些服务事务一共在曩昔一年为万科奉献了超越400亿的收入。
“万科从现在和未来适当长时间内，我信任收入里边适当大的份额会来自于开发事务，盈余现在也以开发事务为主，可是我能看到未来运营服务类的盈余奉献也不会小。”郁亮说，美国一个归纳的不动产运营服务商PE可以有35倍，而它的住所发展商大概是10倍，而日本归纳性不动产运营商大概是18倍PE，而朴实住所发展商只要9倍，看来相同1块钱是不一样的，商场现已给了每1块钱不同的定价。“我特别期望组织出资者可以对咱们这样的事务从头有一个估值，用一个新的估值模型来看咱们的事务。”
