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财头条6月19日讯，行将到来的下周一（21日），第一批公募REITs就将正式迎来上市买卖。

作为一个我国本钱商场新品种，此前的发行阶段，9只公募REITs遭到各方热捧。“秒光”、“前史最低配售份额”……银行、券商、险资等组织资金的活跃装备，使其大众出售份额遍及不到30%，最低的浙商杭徽REITs仅15%；而终究获配的个人出资者份额更遍及低于10%，最低仅5%左右。

正如其名REITs（RealEstateInvestmentTrusts，不动产出资信托基金），作为公募基金的一种，公募REITs相较于现在商场上的公募基金，最大的不同在于其底层财物为不动产，且每只公募REITs一般只针对特定范围内的单个不动产项目，故底层财物的估值动摇会对其二级商场表现带来较为直接的影响。一起，又因为底层财物的多样性，相较传统的封闭式基金来说，公募REITs愈加多元。

以2015年7月建立的“类REITs”基金鹏华前海万科REITs为参阅，该基金建立近六年以来于每年1月派息，至本年化收益率在2%-7%之间，年化收益率约6.12%。

尽管鹏华前海REITs在财物装备上有必定份额的股票和债券，与真实含义上的REITs有所不同，但作为现在我国本钱商场上最接近REITs的基金产品，其过往表现具有必定的参阅含义。

该基金最近两次的收益分配情况如下：

公募REITs出资性质上偏股权，其收益来历为底层项目运营发生的收益分红。假如单就作为基金的年化出资报答来看，公募REITs的产品定位更接近于固定收益类产品。

国信证券指出，第一批REITs依据当时法规系统，遍及选用“公募基金+ABS”产品架构，依据发行价核算的2021年现金流分配率在2.99%至9.58%之间。这样的收益水平，相较当时商场上的长时间纯债、货币商场类基金等固收类产品有必定的优势。

不过结合海外REITs开展的经历来看，流动性和动摇率是公募REITs出资需求亲近重视的两个问题。

流动性缺乏或许会形成公募REITs场内买卖价格的大幅动摇，这在现在商场上部分规划较小的场内基金上已有所表现。关于这个问题，从本次公募REITs上市组织来看，现在已有多家券商承认将为其流动性服务商，供给做市服务，关于刚刚起步的公募REITs来说，可以在场内买卖方面起到较为显着的辅佐效果。

此外，因为相较于传统出资股、债、货币商场的公募基金，REITs的底层财物相对固定，且首要集中于不动产出资范畴，受方针和职业系统性危险的直接影响较大。在海外商场，无论是在美国仍是新加坡，长时间来看，REITs的动摇率较其他大类财物附近乃至略大。

职业的周期性动摇或许会成为一个潜在的危险，REITs价格受底层财物估值改变影响较为明显。

作为第一批揭露征集的公募REITs，本轮上市产品在底层财物的挑选上具有必定的竞争力，不过考虑到此前的超低配售份额，出资者仍需求亲近重视上市之初或许的短期溢价危险。

此外，关于进行二级商场买卖的出资者来说，因为公募REITs的净值的发布周期为每半年一次，而非每日更新，个人出资将无法凭借净值关于公募REITs的场内价格的合理性做判别，亦是需求重视的问题。