中金：2020年房地产十大关键问题-市场行情[商赢环球] -中国地产

来历：中金公司

地产股当时危险收益优势杰出，咱们主张出资者加配根本面厚实的优质开发商个股，继续看好物业管理板块出资时机。在本文中，咱们从职业展望、地产开发商和物业管理服务商三个方面答复了商场遍及重视的十大关键问题。

一、出售仍能坚持坚硬吗？

咱们判别2020年出售全体仍将坚持平稳，估计全国出售面积同比跌落4%、出售金额同比增加1%。其间一二线城市出售面积走平，三四线商场虽趋势向下，但不会大幅失速。从季度间变化趋势来看，咱们判别下一年一季度出售增速将连续本年四季度的走弱态势，二季度起开端边沿上升，三、四季度继续上行，全年全体出现“前低后高”走势。

二、方针有或许放松吗？

咱们以为此轮方针端的不同将更多体现为金融口方针更强的定力和住建口方针更大的灵活性，尤其在中心明确提出“不将房地产作为短期影响经济的手法”这一根本要求后，咱们判别未来流动性宽松的时点更晚且起伏较以往更小、各地行政手法的正向调整力度更大。

三、竣工会提速吗？

咱们研讨以为国家统计局竣工数据必定程度上轻视了实践物理竣工水平，咱们选用经调整后的滞后期出售面积计算实践竣工面积，成果显现实践物理竣工数字在2018年已根本企稳，2019、2020年将加快进步，估计将别离录得8%和9%的同比增加。

四、开工和出资还能再超预期吗？

咱们测算以为2020年全国新开工面积将小幅跌落3%，咱们估计下一年房地产开发出资额同比增加6%。须阐明的是，出资增速的下行首要来自土地购置费增速的明显回落，而土地购置费不直接构成GDP，因而全体对下一年GDP的影响起伏有限。

五、房企集中度还有多大进步空间？

咱们判别TOP10市占率终究可达40-50%，未来5年出售额均匀可完成10%以上年化增加。咱们估计2020年TOP10/30/50集中度将由当时29%/51%/61%进步至32%/57%/68%，所掩盖标的均匀可完成15%出售额增加。

六、盈余增速会否明显下滑？

咱们估计掩盖A、H标的今、明两年均可完成均匀不低于20%的中心赢利增加。当时商场共同预期下调危险很低。此外，考虑到2020年掩盖标的将连续安稳的出售增加，且权益份额、赢利率等目标明显恶化的或许性低，咱们估计这将进一步增强房企盈余增加确实定性和连续性。

七、地产股估值中枢见底了吗？

未来一年板块估值中枢料将大体平稳，估值连续区间震动走势。长时间来看，咱们以为个股在开展途径、增加远景和估值方面的分解将进一步加重。头部公司在职业继续整合出清中规划扩张和赢利率全体有支撑，可保证根底估值倍数，出资性物业等多元赛道以及房地产基金等运营形式立异亦可明显抬升估值中枢。

八、怎么选择地产股？

咱们依然最为垂青“有质量、可继续的增加”，体现在资源价值、扩张才能、生长性、防御性四个方面。当时根本面温文向下、方针取态平稳、地产股估值/仓位均较低，是为板块危险收益上佳景象；若出售本年内或下一年初失速下滑，则有望带因由方针活跃预期主导的板块全体性估值扩张和更为微弱的反弹。

九、物管公司高生长可继续吗？

中长时间远景明晰，三大动能——商场加快整合、社区服务不断深耕、新事务空间逐步翻开——继续推进增加。咱们保存估计掩盖标的盈余在2020-2023年能够完成约25%-35%年化复合增加。

十、物管板块估值能站得住吗？

上述继续高增加为职业当时25-30倍P/E供给了有力支撑。DCF办法也显现当时股价并未被高估。此外，咱们以为新股上市在现在阶段不会对板块估值中枢构成负面冲击。