[不同的股票指数]丁祖昱：疫情下的上海物管行业发展
中新经纬3月31日电题：疫情下的上海物管职业开展
作者丁祖昱易居企业集团首席执行官
3月31日，上海正式开端全面采纳全域静态办理、全员核酸筛查、全面流调排查、全民清洁消杀等归纳防控办法。
近一段时间以来，包含上海、深圳、长春等地的疫情仍然严峻，部分城市实行了封闭式、半封闭式办理。于此期间，物业办理的效果再一次凸显，而疫情也成为优质物管企业的“试金石”。
从职业开展视角来看，近两年以来，物管企业一直在尽力冲规划。对企业而言，根底物业办理服务收入仍是开展根本盘，项目物业费水平以及可拓宽商场规划是影响企业收入的两大要素。
物管职业有显着的存量特点，城市住所商场容量决议了企业可拓规划的巨细。因而，物管企业需求优选开展城市，从商场容量了解不同地域的商场空间、商场化程度等，以此进一步扩展商场规划。
上海住所物业办理规划最大
归纳城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提高、物业掩盖率提高级要素，克而瑞物管估计，2025年物业办理职业总规划有望完成388亿平方米，2021—2025年的年复合增加率将到达3.2%。
依据各地计算年鉴显现，到2020年，重庆存量住所规划最大，为8.8亿平方米，上海、北京紧随其后，分别为7.1亿平方米、6.2亿平方米。
从住所物业办理掩盖状况来看，上海住所物业办理规划排全国首位，规划到达7亿平方米，重庆和北京紧随其后，两大城市住所物业办理规划均为5.9亿平方米。
在二线城市中，成都、武汉的商场规划较为杰出，城市住所物业办理规划已跻身全国前五位，体量均超越5亿平方米。
图1：20城住所物业商场规划
数据来历：计算年鉴、CPIC、克而瑞物管
上海物业办理掩盖率抢先全国
2022年1月以来，方针为职业指引方向，比方推动全国寓居社区，尤其是存量老旧小区走向物业办理全掩盖，职业将迎来业务量的扩容。
依据克而瑞物管监测，2020年，全国物业办理掩盖率为69.3%，全体份额仍然不高。在要点监测的城市中，上海物业办理掩盖率抢先全国，2020年上海住所物管掩盖率已提高至98.4%。近几年来，上海物业办理掩盖率增加敏捷，揭露材料显现，2019年上海物业办理掩盖率为81.1%，其间住所物业办理掩盖率为97.7%，明显高于非住所62.1%的份额。
物业待掩盖面积无疑将扩展物管职业的商场容量。克而瑞监测的要点20城中，重庆、姑苏和青岛的待掩盖面积排全国前三，其间重庆待掩盖面积到达2.9亿平方米，是要点20城中待掩盖面积最大的城市。
严厉来讲，城市内未掩盖物业办理服务的多为老旧小区，对想要切入老旧小区，或以老旧小区作为首要拓宽方针的企业而言，这些城市无疑是要点重视区域。
图2：要点20城住所物业待掩盖面积(亿平方米)
数据来历：CPIC、克而瑞物管
研讨显现，企业收取的物业费与楼龄要直接挂钩，楼龄越短的项目物业费遍及越高。依据克而瑞物管监测，要点20城均匀物业费为2.35元/平方米/月，而楼龄5年及以下的项目均匀物业费为2.7元/平方米/月，相较于均匀水平高出15%的费用。因而，物管企业想要开展，楼龄较短的项目是要点重视方针。
图3：要点20城住所均匀物业费
数据来历：CPIC、克而瑞物管补白：“新项目”特指楼龄5年及以下的项目
图4：要点城市5年及以下楼龄住所项目规划(亿平方米)
数据来历：CPIC、克而瑞物管
上海商场活泼度最高
住所物管商场化程度决议企业可获项目的难易程度，而业委会建立状况必定程度上反映城市物业办理商场化程度。
从一线城市业委会建立率来看，上海遥遥抢先，到2021年11月，上海市业委会组成率已超越95%。广州、深圳业委会组成率与全国均匀组成率30%的水平根本挨近，北京业委会建立率仅为22.5%，低于全国均匀水平。
图5：一线城市业委会建立率(%)
注：上海到2021年11月，深圳到2021年8月，广州到2021年11月，北京到2021年5月
数据来历：物业协会、克而瑞物管
从另一个要害方针来看，城市中标数量更直观表现商场化程度。据克而瑞物管不完全计算，2021年，全国物业办理服务招投标商场中，中标项目累计到达55087个，中标总金额到达620.25亿元。
聚集要点20城数据，2021年，上海的全国物业办理服务招投标商场最为活泼，全年累计中标项目达8845个。广州排在第二位，但中标项目数量缺乏上海的三分之一。
图6：2021年要点20城中标项目数量(个)
数据来历：CPIC、克而瑞物管
疫情洗礼下的物管职业，当时已行至要害的十字路口。物管企业要完成规划效应，有必要优选开展城市，做浓城市密度。而商场容量是物管企业进入并完成高额营收方针的要害方针。
物管企业拓宽城市白名单的终究确认，需求对有用商场、细分商场容量作出正确判别。跟着物业办理全掩盖的推动，老旧小区、失管小区物业均是物管企业值得重视的时机。(中新经纬APP)
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责任编辑：李惠聪