万科股票行情数据显现，到8月31日，万科a股股价为28.55元/股，总市值为1.17万亿元。这意味着，假如恒大集团持有万科a股，那么其持股市为1.17万亿元。也就是说，恒大集团持有万科a股市值超越1.17万亿元。而依据深圳地铁此前发表的数据，到本年6月30日，深圳地铁及其关联方持有万科a股数量为3.42亿股，占万科总股本的份额为14.07%。
出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
近来，万科发布2023年度非公开发行A股股票预案，并取得董事会全票经过。
相较于碧桂园等在港股商场“轻松”配股，在A股定增流程、周期相对冗长，但此次万科不超150亿元的定增也是继保利展开125亿元定增获受理后，“第三支箭”房企股权再融资重启以来最大规划的定增。
关于房地产职业来说，万科的一举一动都触动着整个职业的神经，即使是早先就喊出“活下去”的万科也需求大规划定增来缓解对资金的焦虑。在这背面，不仅仅是2022年现金流为净流出的困境，更是账面巨大存货的质量及盈余远景的不确定性，而这都需求真金白银去掩盖和摊薄危险。
最大规划“第三支箭”中小股东利益或受损
自上一年第四季度“第三支箭”发动以来，房地产商场开端了一波定增融资的浪潮。作为头部房企，保利和万科在A股的定增成为相关方针的标志性事情，实践上更早发布相关定增方案的出险房企影响力有限，无论是融资规划仍是话语权方面，乃至有或许相关方案也难取得监管部门的经过。
此次万科定增方案向不超越35名的特定目标展开定向增发，征集资金总额不超越150亿元，发行数量将不超越11亿股，占现在总股本的9.46%。这个商场规划最大的“第三支箭”取得了万科董事会全票经过。实践上万科本次定增是由大股东深圳地铁提议建议，依据定增方案，参加定增的投资人6个月内不得转让定增股份。
而此次定增关于中小股东来说，难言利好。一方面，本次非公开发行的发行价格不低于定价基准日前20个交易日（不含定价基准日）万科A股股票交易均价的80%。在摊薄EPS的基础上，折价20%关于股价也将构成显着的限制。另一方面，本次发行前的结存未分配赢利由本次发行完成后的新老股东依照发行后的股份份额同享，因为万科账面还有154亿元未分配赢利，这关于原股东、尤其是中小股东来说是个显着的丢失。
值得一提的，近期与定增公告一起发布的还有两则公告需求引起投资人的留意。
其一，万科发布未来三年（2023-2025年）股东分红报答规划公告，方案每年派息比率不少于30%。与以往“把股息分红的份额稳定在35%-40%之间”的表述不同，这或是因为公司需求更多的资金自由度，在资金紧缺的年份能够分红率小于35%，相反在资金富余的时分则能够分红超40%。
其二，万科近期接连在债券中期经过换回权换回债券，包含“21万科01”、“20万科01”在内的债券融资本钱仅有3%出面，并不算高。万科如此操作既有改进债款结构和久期的考朗，此外也有下降杠杆率的意图。
从定增、腾挪债券到淡化分红要求，万科的在资金方面好像也不轻松，而这也与其近两年出售低迷及近期逆势加仓有关。
逆势加仓叠加出售低迷现金流继续转差
与不少房企远赴香港上市未果不同的是，万科不仅在A/H两地完成上市，还在曩昔几年接连在H股配股融资。万科曾先后于2019年3月、2020年6月配售H股，所得金钱净额算计156.5亿港元，这乃至远超大多数房企的总市值。
连绵不断的股权融资支撑让万科赢在了起跑线上，大大改进了其包含“三道红线”在内的各项财政指标，对下降债款危险起到了积极作用。万科也构成了融资链条上的良性循环，进而在地产开发事务上也体现出了适当的耐性。
但面临职业巨幅调整，即使是“被优待”的万科也难免有流动性严重的忧虑。究竟房地产开发高杠杆形式的中心支点是项目开发去化的顺利，如若支点受挫，仅凭融资“腾挪”也难解实质问题。
2022年，万科完成出售金额4169.7亿元，同比下滑33.58%，全年出售均价为15854元/平米，同比下降3.8%。本年1月，万科完成合同出售金额286.3亿元，同比下降19.6%，环比12月下滑28%。
因为出售低迷，万科现金流也开端不达观。万科在2022年第三季度完成营收1307亿元，同比添加25.3%，但完成归母净赢利仅有48.3亿元，同比下降14.4%。单三季度，万科的经营性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%。此外，万科在上一年10月起，似有逆势发力抄底痕迹，前三季度的拿地力度为16.26%，而4季度新增12宗地，拿地力度提高为41.4%。
因为4季度至本年1月出售并未有好转，叠加拿地开销添加，估计万科的现金流在继续转差。单从“三道红线”看万科的财政，是比较稳健的，但是在边沿改变上，却是糟糕的。郁亮亲身督战几个月后出售仍不见起色，那么融资，包含债券和股权，将会成为万科另一个倚重的流动性来历。
项目赢利率遍及低土储报答不达观
出售回款和发明的赢利，是地产开发的底层商业逻辑。
而万科账面巨大的存货的去化和盈余预期好像并不达观，这不仅是因为万科出售接连低迷，更是因为公司存货报答率较低的原因。
到2022年9月，万科存货净额为9821.84亿元，占总资产份额为53.59%，存货规划及占总资产的份额均相对较高。大体量存货的质量是万科未来出售、现金流、盈余、股东利益的底子条件，但咱们简略整理此次定增资金投向的11个项意图报答率，发现均匀赢利率和报答率较万科此前多年的结转数据距离较大。
即使是相较于2021年，合计11个项目中有8个项意图赢利率和报答率是低于2021年的8.41%、9.78%。而相较于2020年14.99%、20.13%的净赢利率和加权ROE，11个项目悉数大幅处于下风。
此次定增指定的11的项目在适当程度反应着万科账面存货的质量。
实践上2018-2021年间，万科的拿地价格与出售均价之间的价差根本在9000元/平米徜徉，较为固定的价差，跟着价格的提高，其成果即为赢利率的下滑，这也是万科近些年赢利率走差的原因。
而2022年这种状况在恶化，2022年出售均价较2021年下降了3.8%，与此同时，据克而瑞数据显现，万科在2022面的拿地均价到达1.14万元/平米，远超此前的水平。因而，此次发表的11个低报答率项目或是万科为了告知投资人，低报答将是未来的常态。
面临万科账面近万亿的存货，投资者只能寄希望于房价不要继续低迷乃至下滑，不然万科的存货所存下的或许是不少的“不及预期”。仅有个位数的赢利率会ROE，出售均价一旦下滑超越10%，危险则突然上升，而此次定增融资也是万科为面临出售不确定性预备的“子弹”。
